2024-05-07 28HSE 编辑部
张宏业 特许测计师、中国房地产估价师
于上周日，财政司司长在网志中表示，部分市区优质地段地皮高价售出，今年源自土地的非经常收入可观，部分弥补了开支急增的问题。财政司指出的优质地段地皮就是中环海滨地王及铜锣湾加路连山道商业地王。
5月中旬，地政总署公布希慎夥拍华懋以197.78亿元投得铜锣湾加路连山道商业地王，每尺楼面地价约18,374元，较市场估值上限还高约15%，胜过市场人士普遍预期。
铜锣湾地王 希慎巩固优势
该地皮可建楼面面积约107.6万平方尺，发展商预计总投资260亿元。其后不久，发展商公布该地皮会兴建28至30层高商厦，基座B1层至2楼将是零售楼面，期望打造一幢可持续性、重视绿化空间的物业，犹如铜锣湾的「后花园」。按照卖地章程，发展商需要兴建行人天桥，贯穿利园至加路连山道地皮，接驳同系利园商场，可再大大增加项目之间的协同效应。设计构思方面是类似鰂鱼涌太古坊商业组群，但是铜锣湾的希慎商场群体则更具零售价值。
正如希慎兴业主席利蕴莲称，项目是一项战略性的长期投资，将有助于提升集团的资产组合质量，为集团增加稳定的租金收益。希慎的铜锣湾的商业楼王国源自1976年，现存九幢商厦陆续于1976至2017年间落成，再加上刚投得的加路连山道地王，未来可以提供总楼面面积约490万平方尺优质商厦，雄霸铜锣湾地区。
因着各商厦年龄参差和商厦设施优劣，区内商厦尺租维持于28至100元水平。如发展商所计划，该商厦会以现代商厦设计、以环保概念为主，内部装备先进互联网和办公室照明及能源设备，将打造成为铜锣湾最高档、最先进的办公室商厦、最高消费商铺落户及最高级食肆开业的名厦。如果以商厦70至100元租金水平、商场以附近利园三期商铺租金水平及整体租金回报约3厘计算，则为集团提供不少于一成五的利润率，且具长远升值潜力。无怪乎希慎和华懋两大集团抱着「志在必得」的决心，放胆下注并成功将区内的商业王国进一步巩固扩大。
中环地王 恒地地位跃升
相距不足半年时间，地政总署正式公布中环海滨商业地王被恒基地产以508亿元成功投得，创下香港卖地史上最高金额地皮纪录。今次新海滨3号地皮面积516,316平方尺，总建筑面积约161万平方尺，发展商还需把原地邮政总局和天星小轮钟楼原地重置。如以商业楼面面积计算，每尺平均楼面地价约31,463元。
据发展商资料，总投资额不少于630亿元，「桥」是整体发展的设计概念，希望建设一个世界级临海大都会地标。项目将分南北两期开发，第一期（北面临海部分）会于2027年完成，包括约27万平方尺办公室楼面、34万平方尺零售、餐饮和娱乐空间及约900个停车位。第二期（南面部分，包括邮政总局及停车场）将于2032年完成，提供约39万平方尺办公室楼面、60万平方尺零售空间和连接中环站的地下通道。
该项目面积达4.8公顷用地，将采用「桥」的设计，设计大量绿化空间，包括兴建300米长的天台花园，且提供60个不同项目包括不同新科技的设施。集团主要希望从减碳、能源控制，污水处理等方面，贯彻ESG永续理念，建立国际榜样，给予下一代更好环境。毋庸置疑，未来这个小社区会被打造成兼顾健康、宜居、宜工、零碳及可持续发展的社区，成为整个中环商业区的典范，领导全区的办公室及商场租金水平。
藉着新海滨地王的附加效果，恒基地产已跃升成为中环商业地区的「亚军」地主。置地公司凭着多年中环商厦建设，手中拥有不少于480万平方尺楼面面积的商厦空间，而恒基地产（连同跟新鸿基地产共持国金建筑群）也手握不少于358万平方尺的商业空间，并且恒基地产更是中环区商场的最大业主。如果以现时中环指标超甲厦国金二期租金计算，则海滨地王尺租应约120至140元/平方尺及商场部分不低于200元/平方尺，这项630亿元的投资回报率是可观的。
高地价反映对香港信心
这两项商业贵重地皮接连被本地著名商业发展的开发商高价拿下，固然是旨在巩固扩大核心商业区总空间面积的重要举措，但也正正表示他们对特区未来的信心，巨额长久的投资在在表明他们相信特区仍可维持国际金融中心及主要地区购物/娱乐/消闲中心的地位。
新世界集团在尖沙咀打造新颖、先进的商场/酒店/娱乐的K11 MUSEA商业组群，是市民假日消闲的首选。可以预期，中环海滨地王肯定成为未来市民消费的中心点、跨国企业的办公基地、世界和内地旅客的购物热点。笔者相信2027年时新冠疫情已成历史，中环商业区的庞大供应量已被消化，这两组商业建筑全部或部分完成时，各路人马又将多个好去处。
题为编者所拟。本版文章，为作者之个人意见，不代表本报立场。
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