離婚後,物業業權怎樣分配?
28HSE 編輯部  2021-07-06  三地產焦點 
離婚後,物業業權怎樣分配?  

[28Hse 三地產焦點 第三百二十八期 2021年7月7日] 隨著社會文化越來越開放,離婚變得很常見,然而離婚後兩夫婦如何分配資產,包括物業、儲蓄、股票等,仍是一大難題。究竟離婚是否必須分一半身家?

這並不一定的,要視乎夫婦有沒有訂立婚前或婚後協議。一般而言,協議列明將來離婚時,雙方應負的責任及可享有的權利,一般牽涉財產分配、贍養安排等,比如說任何一方都不能要求對方分配某一項財產或所有財產。但值得留意的是,香港目前未有明文賦予婚前協議書的法律效力。

萬一不幸遇上離婚情況,而夫婦未能就財產達成協議,就只能交由法庭作出分配,審核多項因素及條件後,而決定是否將所有財產直接攤分為一人一半,還是其他分配比例。

從投資角度下,即使是兩夫婦買樓,為了慳印花稅,都不會選擇聯名買樓,只會由兩人的其中一方持有,以免浪費一個首置名額。不過,也有不少人選擇以聯名方式買樓,認為這才可以保障雙方權益。

事實上,兩種方式持有物業的都有一定保障,離婚時的資產及物業,不論物業是以個人持有還是聯名持有,法律上一律會被視為家庭資產,均可由法庭作出分配。假若物業是男方持有的,而兩夫婦一起供樓,一旦面臨離婚後,可如何保障女方權益?

根據過往的經驗,如果女方能夠出示供樓時的付款紀錄,或其他證據證明自己對該物業的貢獻,即使物業契據文件中沒有顯示名字,仍可以追討應得的物業業權,不過要視法庭作出最終裁決。

對於只由夫婦其中一人持有的物業,法庭常見的做法是發出財產分配命令轉讓居所業權予另一方;或出售有關物業,將套現所得金額透過支付整筆款額予其中一方。

當法庭判定物業須轉讓至另一方時,是需用「轉讓契」,這是無償轉讓,形式與平時一般物業買賣無異,但成交價為$0,因此大部分銀行對這類物業按揭申請都拒諸門外,所以原本物業有按揭的,是會有影響的。

為什麼呢?因為送契樓法律程序一般需要3年才完成,而且一旦上手業主破產,會引起一場業權風波,受贈方隨時失去了物業。因此為安全起見,銀行會拒絕5年內,甚至10年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭。

正正因為這樣,有的夫婦會選擇庭外和解,不以「送契」形式轉讓物業,而是以「買賣」方式進行,但交易過程必須有實質的金錢過賬的,這樣就可以解決按揭問題。

無可否認,去到離婚這一步,大家都不想,有的是因了解而分開,有的是不歡而散,但如果最終理性戰勝感情的話,雙方可多作商量,也許最終不用處理繁複的轉讓業權程序。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得188.38(反映2021/06/21至2021/06/27 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.15%,較上年同期上升5.18%。

4個分區中,只有港島區錄得升幅,按周上升0.77%,最新錄得194.28,較上年同期上升3.36%。反之,新界(西)區跌幅最多,新報175.22,按周下跌0.34%,較上年同期上升8.10%。而九龍及新界(東)區分別錄得185.97及202.3,按周分別下跌0.08%及0.21%,較上年同期分別上升3.91%及6.29%。

上周成交個案

-- 大埔美豐花園2房 $470萬易主 --
世紀21宇田地產高級客戶經理蔡偉文表示,新近促成大埔美豐花園成交,單位為B座中層02室成交,實用面積296平方呎,2房,成交價$470萬,實用面積平均呎價$15,878。

-- 屯門兆山苑高層戶 成交價$463萬 --
祥益地產區域董事袁思賢表示,日前錄得屯門居屋兆山苑L座高層6室,實用面積546平方呎,2房,獲區內首置客以$463萬(自由市場價)購入,實用面積平均呎價$8,480,屬市場價成交。

-- 新蒲崗采頤花園中層戶 $773萬易手--
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示,日前錄得新蒲崗居屋采頤花園10座中層C室易主,實用面積589平方呎,3房2廳,望景觀開揚,原開價$780萬,後減至$773萬(綠表價)獲承接,實用面積平均呎價$13,124。

-- 天水圍天富苑3房 $625萬獲承接--
祥益地產高級分行經理謝利官表示,新近錄得天水圍居屋天富苑G座中層7室,實用面積650平方呎,3房,成交價$625萬(自由市場價),實用面積平均呎價$9,615。

新盤動向

-- 啟德維港1號周六售286伙 --
由中國海外發展的啟德維港1號加推第5號價單,涉及148個單位,包括1房22個、2房58個、3房68個,單位實用面積由332至766平方呎,價單定價由$997.58萬至$2,724.9萬,價單呎價由$27,463至$35,573。以最高折扣13.5%計算,折實價$862.8萬至$2,357萬,價單呎價由$23,756至$30,770。中國海外地產董事總經理游偉光表示,連同新加推的單位計算,本周六將發售286伙。


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