綠置居滯銷的原因

[28Hse 三地產焦點 第二百九十三期 2020年10月28日] 政府近年推出多項房策,以解決房屋需求,當中有的更變為恆常化,包括綠表置居計劃(簡稱綠置居),讓公屋租戶有多一個置業途徑,以回應不同家庭的置業訴求。

「綠置居」專為綠表申請者而設,讓他們可以用可負擔的售價購買單位,由租客變為業主。計劃的目的是吸引更多公屋人士購買單位,以一換一的方式,藉此騰出原有公屋單位以編配給輪候公屋人士,從而促進公屋的流轉。

去到今年,政府推出「綠置居2019」,更首次有港島項目。先簡單講述有關計劃內容,可挑選單位包括柴灣蝶翠苑、青衣青富苑,連同重售的長沙灣麗翠苑單位,合共涉及3,710個單位。

柴灣蝶翠苑設有828個單位,面積由187至320呎,定價為$98萬至$207萬;青衣青富苑設有2,868伙,面積由187至471呎,定價為$82萬至$273萬;長沙灣麗翠苑提供14個單位,面積由184至452呎,定價由$134萬至$341萬。

縱使有疫情的影響下,今期「綠置居」共接獲4.8萬份申請,即超額認購11倍。申請人數眾多,然而去到揀樓階段,單位銷情慘淡,揀樓三個半月,暫時只售出約4成單位,為什麼會發生滯銷的情況?

就此筆者歸納了2個原因,第一是政府降低了準買家換樓的誘因,可售的單位納米化,當中320呎以下的單位佔逾七成,削弱了對一般家庭的吸引力,難以誘使他們騰出其公屋單位。

根據現時的揀樓情況,小單位的反應明顯慘淡。柴灣蝶翠苑只售出2個面積189呎的單位,而青衣青富苑而積187至189呎、283至289呎單位的售出比例,亦明顯較380呎以上的單位落後。

第二個原因是香港人置業意欲受到影響,一來疫情尚未完全受控,再加上經濟不景,不少打工仔擔心自己會被裁員,收入受影響。在多項不穩定因素之下,準買家自然不敢貿然入市,尤其是買樓後要交還公屋,沒有後路。

就著近日銷情進度,仍有多個單位尚未沽出,身兼房委會委員的公屋聯會總幹事招國偉預料,家庭客以至單身人士均不足以購入全部單位,貨尾很大機會需要首次留待翌年再售。

如果真的發生的話,再加上明年新一批的單位,相信這些細單位很大機會仍沒有人選擇,最終成為空置單位,直接拖長市民輪候公屋的時間。因此,在下一期推出時,若要市場消化這些單位,政府可考慮適當地調低售價。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得176.85(反映2020/10/12至2020/10/18 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.58%,較上年同期下跌1.79%。

本周只有港島區錄得跌幅,按周下跌0.31%,新報185.99,較上年同期上升0.42%。而九龍區升幅最多,按周上升1.46%,最新錄得175.09,較上年同期下跌0.93%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得190.02及163.56,按周分別上升0.56%及0.12%,較上年同期分別下跌1.10%及0.24%。

上周成交個案

-- 紅磡環海.東岸中層戶 $485萬易主 --
世紀21領先置業代理執行董事陳遠禮表示,新近錄得紅磡環海.東岸成交,單位為1C座中層E室,實用面積241平方呎,開放式,成功以$485萬售出,實用面積平均呎價$20,124。

-- 屯門居屋悅湖山莊2房 成交價$330萬 --
祥益地產區域董事邱家邦表示,日前錄得屯門居屋悅湖山莊11座高層F室成交,實用面積484平方呎,2房間隔,累減$20萬,獲區內首置客以$330萬(居二市場價),實用面積平均呎價$6,818,屬市場價成交。

-- 旺角富榮花園3房 $693萬獲承接--
世紀21家天下物業富榮花園分行經理黎振傑表示,新近錄得旺角富榮花園10座低層D室成交,實用面積592平方呎,3房間隔,單邊向北,以$693萬(綠表價)易手,實用面積平均呎價$11,706。

-- 屯門彩華花園3房 $585萬易手--
祥益地產區域董事林偉光表示,新近促成屯門彩華花園A座高層8室,實用面積575平方呎,3房連套房,累減$25萬,成交價$585萬,實用面積平均呎價$10,174,屬市場價成交。

新盤動向

-- 大圍柏傲莊II上載樓書 --
由新世界及港鐵發展的大圍柏傲莊,分3期發展,當中柏傲莊II(柏傲莊第2期)今日上載樓書,提供1,415伙,實用面積由264至1,322平方呎,間隔為開放式至4房。

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