2024-04-19 易發睇樓團
[28Hse 三地產焦點 第二百八十二期 2020年8月12日] 居住在香港，住屋問題是時常聽到、而且最困擾的話題。香港土地供應嚴重短缺，令公營或私營的房屋落成量大落後，當中一般公屋申請者的平均輪侯時間高達5.4年。
講起公屋，相信大家第一時間想到的是多人申請，排到天荒地老，成功排到的就是人生勝利組；其次，就會想到每年政府都會為公屋租戶提供一定時間的免租期。然而，今次筆者想與大家討論的是公屋加租問題，近期經濟轉差，為什麼房委會能在逆市加租呢？
根據現行的《房屋條例》（第283章）第16A條，房委會須每2年檢討公屋租金一次，並須比較公屋租戶於過去（第一期間與第二期間）的收入指數變化，若期間租戶收入增幅大於0.1%，房委會就須以同樣增幅調整租金，上限為10%，兩者以較少者為準。
但如果第二期間的收入指數低於第一期間的收入指數0.1%以上，房委會須減少有關租金，降低幅度為收入指數的跌幅，且當中不設下限。不過由條例實施至今，公屋租金「只加不減」。
早前房委會完成兩年一度的租金檢討，按現行機制計算，公屋租戶家庭於2019年的平均月入為$24,817，較2017年的$22,631上升9.66%。因此，房委會決定向公屋租戶加租9.7%，並將於9月1日生效，每月租金上升金額由$42至$498不等。
對於公屋的加租，遭各界狠批逆市加租。為免激發民憤，房委會最後通過了「先加租後免租」的做法，為公屋租戶提供2個月租金寬免，以對冲加租，將於今年9月及明年9月免租，除涵蓋一般公屋戶，富戶亦可寬免基本租金，但仍要繳交額外租金。
無可否認，房委會此舉可以抵銷租戶所受到的影響，但同時亦反映出檢討機制的不足，當中用作檢討租金的入息指數滯後，未能參考調整年度的實際情況，因而導致逆市加租的情況出現。
再加上條例相當僵化，沒有容許房委會因應突發情況而暫停調整租金。根據以往的資料，新的租金調整機制由08年實施至今，公屋租金只有加無減，有些年度更會提供租金寬免，以紓緩公屋租戶的經濟負擔。
就此，不少意見要求政府應檢討有關機制，筆者認同的，現時的機制只參考入息指數，沒有計算通脹等因素在內，始終收入增加，並不代表市民的負擔能力有所增加。
因此，政府檢討機制時，可考慮同時參考一籃子因素，如市場租金水平，每月住戶總收入，以及租戶生活開支水平等，令數據更能反映租戶的負擔能力。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得180.74（反映2020/07/27至2020/08/02 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.52%，較上年同期下跌4.08%。
當中，新界(西)區升幅最多，按周上升0.32%，新報169.39，較上年同期下跌1.36%。而九龍區亦錄得升幅，按周上升0.18%，最新錄得179.26，較上年同期下跌4.97%。而港島及新界(東)區均錄得跌幅，分別錄得188.3及188.77，按周分別下跌2.22%及2.06%，較上年同期分別下跌4.01%及4.33%。
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