公屋9月加租9.7%,免租2個月對沖

[28Hse 三地產焦點 第二百八十二期 2020年8月12日] 居住在香港,住屋問題是時常聽到、而且最困擾的話題。香港土地供應嚴重短缺,令公營或私營的房屋落成量大落後,當中一般公屋申請者的平均輪侯時間高達5.4年。

講起公屋,相信大家第一時間想到的是多人申請,排到天荒地老,成功排到的就是人生勝利組;其次,就會想到每年政府都會為公屋租戶提供一定時間的免租期。然而,今次筆者想與大家討論的是公屋加租問題,近期經濟轉差,為什麼房委會能在逆市加租呢?

根據現行的《房屋條例》(第283章)第16A條,房委會須每2年檢討公屋租金一次,並須比較公屋租戶於過去(第一期間與第二期間)的收入指數變化,若期間租戶收入增幅大於0.1%,房委會就須以同樣增幅調整租金,上限為10%,兩者以較少者為準。

但如果第二期間的收入指數低於第一期間的收入指數0.1%以上,房委會須減少有關租金,降低幅度為收入指數的跌幅,且當中不設下限。不過由條例實施至今,公屋租金「只加不減」。

早前房委會完成兩年一度的租金檢討,按現行機制計算,公屋租戶家庭於2019年的平均月入為$24,817,較2017年的$22,631上升9.66%。因此,房委會決定向公屋租戶加租9.7%,並將於9月1日生效,每月租金上升金額由$42至$498不等。

對於公屋的加租,遭各界狠批逆市加租。為免激發民憤,房委會最後通過了「先加租後免租」的做法,為公屋租戶提供2個月租金寬免,以對冲加租,將於今年9月及明年9月免租,除涵蓋一般公屋戶,富戶亦可寬免基本租金,但仍要繳交額外租金。

無可否認,房委會此舉可以抵銷租戶所受到的影響,但同時亦反映出檢討機制的不足,當中用作檢討租金的入息指數滯後,未能參考調整年度的實際情況,因而導致逆市加租的情況出現。

再加上條例相當僵化,沒有容許房委會因應突發情況而暫停調整租金。根據以往的資料,新的租金調整機制由08年實施至今,公屋租金只有加無減,有些年度更會提供租金寬免,以紓緩公屋租戶的經濟負擔。

就此,不少意見要求政府應檢討有關機制,筆者認同的,現時的機制只參考入息指數,沒有計算通脹等因素在內,始終收入增加,並不代表市民的負擔能力有所增加。

因此,政府檢討機制時,可考慮同時參考一籃子因素,如市場租金水平,每月住戶總收入,以及租戶生活開支水平等,令數據更能反映租戶的負擔能力。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得180.74(反映2020/07/27至2020/08/02 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.52%,較上年同期下跌4.08%。

當中,新界(西)區升幅最多,按周上升0.32%,新報169.39,較上年同期下跌1.36%。而九龍區亦錄得升幅,按周上升0.18%,最新錄得179.26,較上年同期下跌4.97%。而港島及新界(東)區均錄得跌幅,分別錄得188.3及188.77,按周分別下跌2.22%及2.06%,較上年同期分別下跌4.01%及4.33%。

上周成交個案

-- 筲箕灣東熹苑高層戶 $480萬易主 --
世紀21溢榮地產客戶經理林曉怡表示,新近錄得筲箕灣居屋東熹苑成交,單位為華熹閣(C座) 高層07室成交,實用面積435平方呎,單位原叫價$480萬,累減$22萬至$458萬(居二市場價)易手,實用面積平均呎價$10,529。

-- 天水圍天盛苑3房 $490萬易手 --
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,日前錄得天水圍居屋天盛苑E座低層6室,實用面積650平方呎,3房2廳連套房,成交價$490萬(居二市場價),實用面積平均呎價$7,539,屬稍低市價成交。

-- 大埔太湖花園2房 成交價$557萬--
世紀21宇田地產高級客戶經理羅家威表示,日前促成大埔太湖花園成交,單位為5座中層B室,實用面積355平方呎,2房,座向東南,原開價$568萬,減價$11萬至$557萬獲承接,實用面積平均呎價$15,690。

-- 天水圍天祐苑2房 $462萬獲承接--
祥益地產分行經理謝利官表示,新近錄得天水圍天祐苑C座高層15室,實用面積435平方呎,2房,原開價$505萬,累減$43萬至$462萬(自由市場價)成交,實用面積平均呎價$10,621,屬市場價成交。

新盤動向

-- 屯門御海灣周五推售53伙 --
新地旗下屯門御海灣昨上載最新銷售安排,將於本周五推售第三輪53伙,單位面積由254至514平方呎,間隔由開放式至3房戶。

是次單位將分為2個批次出售,第A批涉40伙,將於本周五晚上以先到先得形式推售。第B批次為招標單位,共13個特色單位,招標日期由周五至8月31日,每日截標。

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