2024-04-19 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第二百四十九期 2019年12月25日] 先祝大家聖誕節快樂！12月向來是傳統樓市的淡季，節日氣氛濃厚，不少準買家及業主外遊度假，令預約睇樓量減少；再加上中美貿易戰及社會運動持續，本港樓市走勢未明，相信短期內交投變得淡靜。
轉眼2019年快將踏入尾聲，亦是回顧今年樓市表現的時候。綜觀全年，上半年交投暢旺，買家入市態度積極；而下半年雖放寬了首置人士按揭成數，但市道轉差，加上眾多不明朗因素，交投相對淡靜。
當中，一手市場繼續主導樓市，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，截至12月9日為止，今年新盤單位（包括全新盤及貨尾）共售出逾18,400伙，創一手銷售條例後新高。
筆者曾經見過香港著名投資家曹仁超先生的專訪，他分析下一次買樓時機應是2020年。現時社會事件未見有平息跡象，究竟下年樓市會如何呢？會是入市好時機嗎？
對於2020年的樓市，專家及市民都有同樣的看法，大多都認為樓價會下跌。戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻估計，明年首季成交量將上升，惟由於政治局勢及中美貿易談判情況持續，認為樓價有下跌壓力，料上半年或跌10至15%。
另外，有一份關於香港房地產市場的調查，結果約56%受訪者預料香港樓價將在未來6個月轉勢向下，預計平均跌幅約12.8%，反映他們看淡樓市前景，相信是因為樓市負面氣氛影響買家入市意欲。
對於後市，筆者沒有水晶球，恕難預測是升還是跌。不過，決定樓價的升跌，最主要是看市場的供應及需求，當房屋供應多過需求，樓市會下跌；當求過於供，樓價自然會上升。
所以要造成樓市大跌15%，以現時房屋供應不足的情況來看，並不是容易的事。首先，要令樓市下跌，就是要大幅增加房屋供應，令業主急於賣樓，因而減價速銷；又或者減低市民的需求，買家不願意以高價入市，令業主迫於無奈減價。
因此不少人會從空置率去推斷樓市走勢，反映出囤積私人住宅物業的情況。根據差估署的定義，實際上未有使用的單位數目、部分空置住宅單位於佔用許可證發出後仍未獲發滿意紙或轉讓同意書，以及正在裝修的單位均界定為空置。
以正常的邏輯來推斷的話，空置率下降即代表樓市潛在供應減少，是有利樓市的；相反，空置率上升的話，即表示市場的需求並不是真正自住的需求，有機會令樓價下跌。
那香港的空置率是多少呢？差估署之前公布的《香港物業報告2019》初步統計數字，顯示去年私樓落成量及空置率同創新高，其中去年全港私樓空置單位超逾5.1萬伙，整體私樓空置率上升至4.3%。
雖然數字創了新高，但實際空置率仍然不高，所以預期樓市大跌機會不大。無可否認，低空置率之下，樓價相應會高企，不過樓市受多個因素影響，所以樓市是會上升還是下跌，有值得商榷的餘地。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得179.18（反映2019/12/09至2019/12/15 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.04%，較上年同期上升2.54%。
4個分區中，只有九龍區錄得跌幅，按周下跌1.02%，新報175.12，較上年同期上升1.33%。反之，港島區升幅最多，按周上升1.02%，最新錄得191.63，較上年同期上升4.95%。而新界(東)及新界(西)區錄得輕微升幅，分別錄得187.81及162.18，按周分別上升0.79%及0.62%，較上年同期分別上升1.66%及3.40%。
-- 馬鞍山錦禧苑2房 $535萬獲承接 --
世紀21奇豐物業錦豐分行助理區域營業董事黎健峯表示，新近錄得馬鞍山錦禧苑成交，單位為錦榮閣(C座)低層01室，實用面積401平方呎，2房間隔，原叫價$550萬，後減價$15萬至$535萬（自由市場價）獲承接，實用面積平均呎價$13,342。
-- 天水圍天富苑高層戶 $460萬易主 --
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，日前促成天水圍天富苑H座高層7室成交，實用面積650平方呎，3房連套房，累減$25萬，成交價$460萬（居二市場價），實用面積平均呎價$7,077。
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世紀21家天下物業富榮花園分行經理黎振傑表示，新近錄得旺角富榮花園4座高層D室成交，實用面積592平方呎，3房間隔，座向北面，望園景，以$1,012萬（自由市場價）沽出，實用面積平均呎價$17,095。
-- 天水圍嘉湖山莊3房 成交價$535萬--
祥益地產分行經理謝利官表示，日前促成天水圍嘉湖山莊1期(樂湖居) 3座低層C室，實用面積551平方呎，3房2廳，累減$20萬至$535萬成交，實用面積平均呎價$9,710，屬市價成交。
-- 西營盤15 Western Street上載樓書 --
萬科香港發展的15 Western Street已上載樓書，項目位於西營盤西邊街15號，提供104伙，實用面積由213至1,127呎，間隔為開放式、1房連套房、2房、3房及3房連套房。
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