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2020年07月: 平均成交呎價 $11651 0.88%   (上月:$11754)
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綠置居定價出爐,最平$82萬上車

[28Hse 三地產焦點 第二百四十五期 2019年11月27日] 新一期綠置居定價出爐了!房委會資助房屋小組早前通過「綠置居2019」的平均售價及銷售安排,預計將於下月開始接受申請,明年3月攪珠,5月開始邀請合資格的申請者揀樓。

計劃涉及2個屋苑,位於柴灣道的蝶翠苑,屬單幢樓,提供828個單位,實用面積由187至320平方呎;而位於青衣路的青富苑,設有2座,提供2,868伙,實用面積由187至471平方呎。

根據現行定價機制,新一期綠置居單位的折扣率定為51%,即定價為市價的49折。柴灣蝶翠苑定價為$98萬至$207萬,平均呎價$6,100;青衣青富苑定價為$82萬至$273萬,平均呎價$5,460。

然而今期居屋原定在今月21日開始揀樓,因應最新社會情況,為確保居屋揀樓次序的公平性,揀樓日期需延遲。適逄有綠置居的消息,究竟會否有很多綠表因此放棄揀居屋,而選擇綠置居呢?

筆者估計不會了,相比之下,居屋較綠置居吸引。雖則綠置居位置交通方便,而且有單位坐落於罕見的港島區,但今期的綠置居單位偏細,未能照顧公屋家庭欲購買大單位的需求。

綠置居呈納米化的趨勢,無疑削弱了對買家的吸引力,難以誘使他們騰出其公屋單位。有人說只要將可售的綠置居單位面積擴大,規格設計較公屋高一個檔次,單位會變得受歡迎,會火速售罄。

不過,政府已講明無意將細單位擴大,或作出大的變動,是為了令房屋計劃調配更有彈性。根據現時的機制,當綠置居單位賣不出時,房委會可將剩餘單位在其後的居屋或綠置居發售,甚至可將單位編配予公屋輪候冊上的家庭。

其實,以現時香港的情況來看,有沒有綠置居的消息都好,居屋銷情應該會受到影響。近期社會氣氛繃緊,再加上本港經濟前景正逐步向下,香港人置業意欲受到影響,有的更可能萌生了移民念頭。

因此,估計會有不少申請人會放棄今日揀樓機會,靜待樓市的走勢,尤其是住在公屋的綠表人士。由於白表人士較難抽中,加上住屋需求較大,放棄的機率會較綠表低。

事實上,講起樓市,香港人是非常敏感的,當稍有風吹草動,都會影響入市信心。翻查以往的新居屋銷情,發現2016年樓市下跌,由房委會及房協推售的居屋及資助單位銷情亦見慘淡,揀樓一個月後只有31%居屋單位售出。

新一期的居屋,房委會盼爭取月底可揀樓。筆者沒有水晶球,實在不知會否可以月底前成功揀樓,亦都不知居屋銷情是否真的會受到影響,但抽中居屋是一件不容易的事,有意放棄的應想清楚,以免日後感到後悔。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得181.09(反映2019/11/11至2019/11/17 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.55%,較上年同期上升1.07%。

4個分區均錄得跌幅,新界(西)區跌幅最多,按周下跌1.57%,新報163.62,較上年同期下跌1.50%。其次為九龍區,按周下跌0.61%,最新錄得177.65,較上年同期下跌0.40%。而港島及新界(東)區分別錄得190.33及191.39,較上年同期分別下跌0.26%及0.15%,較上年同期分別上升4.23%及0.49%。

上周成交個案

-- 粉嶺牽晴間高層戶 $543萬獲承接 --
世紀21奇豐物業粉嶺牽晴間區域經理陳偉康表示,新近錄得粉嶺牽晴間11座高層E室,實用面積385平方呎,2房,原叫價$560萬,減價$17萬至$543萬獲承接,實用面積平均呎價$14,104。

-- 天水圍嘉湖山莊3房 $550萬易主 --
=祥益地產分行經理林家倫表示,日前錄得天水圍嘉湖山莊1期10座低層G室,實用面積548平方呎,3房,附設企理裝修,成交價$550萬,實用面積平均呎價$10,036,屬市場價成交。

-- 旺角富榮花園街景戶 成交價$723萬--
世紀21家天下物業富榮花園分行經理黎振傑表示,新近錄得旺角富榮花園8座低層A室成交,實用面積592平方呎,3房,座向北面望街景,以$723萬(居二市場價)沽出,實用面積平均呎價$12,213。

-- 屯門新屯門中心2房 $492萬易手--
祥益地產區域董事邱家邦表示,日前促成屯門新屯門中心9座高層B室,實用面積462平方呎,2房2廳,享屯門河景觀,獲區內首置客以$492萬購入,實用面積平均呎價$10,649,屬市場價成交。

新盤動向

-- 元朗山水盈周五售108伙 --
由路勁基建發展的元朗山水盈加推35伙,均為3房間隔,實用面積由966至997平方呎,定價由$1,280.8萬至$1,462.5萬,價單呎價由$13,021至$14,916,最高可享14%折扣優惠。

項目同時上載銷售安排,將於本周五(29日)進行次輪108伙銷售,69伙將以先到先得形式發售;另推出39伙作每日招標形式銷售,首日招標時間為周五早上11時至中午12時。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。