2024-04-19 易發睇樓團
[28Hse 三地產焦點 第一百一十期 2017年4月19日] 樓市恢復熾熱，再加上近日出現多宗「一約多伙」成交，令印花稅「辣招」壓抑樓價效用成疑。為了堵塞買家逃避辣稅的漏洞，政府突然出招，行政長官梁振英宣布收緊印花稅機制。
根據新的安排，若買家以一份文書購入多於一個住宅物業，即使是首次置業人士，相關交易須按15%的新稅率繳稅。另一方面，如果買家一份文書，只涉及一個單位，而且是首置港人，只需繳付最多4.25%的印花稅。
何謂「一個住宅物業」？稅務局會按每宗個案情況，並參考相關文件，包括圖則、公契、佔用許可證等，來決定有關物業是否屬於「一個住宅物業」。而政府建議「一個住宅物業」可包括連車位、緊接單位的天台或花園，或間隔牆被打通的相連單位。
印花稅機制收緊後，對投資者有何影響？宏觀報道資料，目前涉及單位數量最多的避稅個案，是其中一個本地首次置業投資者斥資$1.45億購買15個嘉華新盤嘉匯單位。由於買家是一張契約購買15伙，故所有單位都毋須支付辣稅，劃一支付4.25%的首置印花稅，即$616.25萬。
假若拆開逐份合約計算，平均一個單位售價約$967萬，第一份合約以首置印花稅計算，需支付$41萬，其餘14個單位則用15%新印花稅計算，約$2,030萬，即合共支付$2,071萬，兩者相差足足約$1,455萬。
究竟「一約多伙」問題有多嚴重，逼到政府要出手？財政司司長陳茂波表示，「一約多伙」個案有上升趨勢，去年11月政府「加辣」後，「一約多伙」佔成交量的比例由3.5%升至4.7%，數據顯示今年1月錄得約30宗，而3月則高達180宗。
而美聯物業統計顯示，「一約多伙」在去年首三季只佔當時已售新盤成交比例的2%至3%，而今年第一季便飆至18% ，當中今年3月比率高達22%，較2月的17%高出5%。
新的安排有人歡喜有人愁，但有不少人質疑政府疏忽，認為新的措施推行得太慢，懷疑是為了方便發展商賣樓。筆者認為，「一約多伙」情況早前並不顯著，是去到近日情況有急升的趨勢，相信是基於樓市熾熱，投資者心雄入市所致，故此覺得政策推行得不算太慢。
然而我們最關心的不應是亡羊補牢，真的未為晚也？而應該是政府堵塞漏洞後，會令樓價下跌嗎？相信短期內未見有成效，始終樓價上升的成因並不只是投資者而造成，還涉及房屋供應不足、地價貴等多方面問題。
對筆者而言，政府此舉會大幅增加投資者的入市成本，從而壓抑需求，但對資金充裕的投資者來說，這種辣招是不會發揮到作用。除此之外，投資者大多是從新盤中入手，為了加快推盤的步伐，地產發展商可以增加新盤的回贈優惠，故此相信樓價調整不會太大。
正所謂「你有張良計、我有過牆梯」，不排除其後發展商及買家再次見招拆招，投資者可能再次使用「借人頭」的方式去大量掃貨。這種「頭痛醫頭，腳痛醫腳」的做法，始終未能解決香港深層的住屋問題，土地供應長期不足，再加上置業需求有增無減，問題依然存在。
解決方法不是沒有，只是要多方面配合，而且需要長時間，並不是一件易事，就是政府推出一些真的幫助市民上車的政策，如推行「首置上車盤」或提供首置資助等，以減少市民對住屋的需求，長遠穩定或降低樓價。
中原城市領先指數(CCL)新報152.57（反映2017/04/03至2017/04/09 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.26%，而較上年同期上升18.88%。
本周新界(西)區跌幅最多，按周下跌0.76%，新報136.44，但較上年同期上升16.87%。而新界(東)區升幅則最多，最新錄得164.66，按周上升0.90%，較上年同期上升23.78%。港島區新報164.97，按周上升0.63%，較上年同期上升19.61%。九龍最新錄得148.01，按周下跌0.44%，較上年同期上升20.01%。
-- 堅尼地城嘉輝大廈2房 $500萬獲承接 --
世紀21首選置業董事溫略丹表示，新近錄得堅尼地城嘉輝大廈成交，單位為D座高層01室，實用面積280平方呎，2房間隔，座向東南望開揚都會景，以$500萬獲承接，實用面積平均呎價$17,857，高市價5%。
-- 屯門翠林花園2房 $378萬易主 --
祥益地產高級客戶主任巫嘉露表示，日前促成屯門翠林花園B座中層5室易主，實用面積330平方呎，2房1廳，獲區外首置客以$378萬獲承，實用面積平均呎價$11,455，屬市場價成交。
-- 牛池灣曉暉花園高層戶 成交價$668萬--
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，新近錄得牛池灣曉暉花園5座高層F室成交，實用面積485平方呎，2房間隔，座向東北望開揚景，單位原叫價$698萬，後減至$668萬沽出，實用面積平均呎價$13,773，創該屋苑分層戶成交呎價新高。
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祥益地產高級區域經理黃慶德表示，日前促成新屯門中心4座高層D室成交，實用面積603平方呎，3房2廳，獲一名外區客以$517萬承接，實用面積平均呎價$8,574，屬市場價成交。
-- 北角維港頌加推66伙 --
長實旗下的北角維港頌舉行記者會，公布項目最新部署。項目上載4號新價單，宣布加推66伙，位於第3、5及6座，實用面積介乎569至1,097平方呎，該批單位價單定價介乎$2,078.7萬至$6,405.4萬，呎價介乎$34,851至$58,443。 長江實業營業經理楊桂玲於維港頌記者會上表示，本周六（22日）發售共143伙，戶型涵蓋1至4房。
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