2024-05-02 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第一百一十期 2017年4月19日] 楼市恢复炽热，再加上近日出现多宗「一约多伙」成交，令印花税「辣招」压抑楼价效用成疑。为了堵塞买家逃避辣税的漏洞，政府突然出招，行政长官梁振英宣布收紧印花税机制。
根据新的安排，若买家以一份文书购入多于一个住宅物业，即使是首次置业人士，相关交易须按15%的新税率缴税。另一方面，如果买家一份文书，只涉及一个单位，而且是首置港人，只需缴付最多4.25%的印花税。
何谓「一个住宅物业」？税务局会按每宗个案情况，并参考相关文件，包括图则、公契、占用许可证等，来决定有关物业是否属于「一个住宅物业」。而政府建议「一个住宅物业」可包括连车位、紧接单位的天台或花园，或间隔墙被打通的相连单位。
印花税机制收紧后，对投资者有何影响？宏观报道资料，目前涉及单位数量最多的避税个案，是其中一个本地首次置业投资者斥资$1.45亿购买15个嘉华新盘嘉汇单位。由于买家是一张契约购买15伙，故所有单位都毋须支付辣税，划一支付4.25%的首置印花税，即$616.25万。
假若拆开逐份合约计算，平均一个单位售价约$967万，第一份合约以首置印花税计算，需支付$41万，其馀14个单位则用15%新印花税计算，约$2,030万，即合共支付$2,071万，两者相差足足约$1,455万。
究竟「一约多伙」问题有多严重，逼到政府要出手？财政司司长陈茂波表示，「一约多伙」个案有上升趋势，去年11月政府「加辣」后，「一约多伙」占成交量的比例由3.5%升至4.7%，数据显示今年1月录得约30宗，而3月则高达180宗。
而美联物业统计显示，「一约多伙」在去年首三季只占当时已售新盘成交比例的2%至3%，而今年第一季便飙至18% ，当中今年3月比率高达22%，较2月的17%高出5%。
新的安排有人欢喜有人愁，但有不少人质疑政府疏忽，认为新的措施推行得太慢，怀疑是为了方便发展商卖楼。笔者认为，「一约多伙」情况早前并不显著，是去到近日情况有急升的趋势，相信是基于楼市炽热，投资者心雄入市所致，故此觉得政策推行得不算太慢。
然而我们最关心的不应是亡羊补牢，真的未为晚也？而应该是政府堵塞漏洞后，会令楼价下跌吗？相信短期内未见有成效，始终楼价上升的成因并不只是投资者而造成，还涉及房屋供应不足、地价贵等多方面问题。
对笔者而言，政府此举会大幅增加投资者的入市成本，从而压抑需求，但对资金充裕的投资者来说，这种辣招是不会发挥到作用。除此之外，投资者大多是从新盘中入手，为了加快推盘的步伐，地产发展商可以增加新盘的回赠优惠，故此相信楼价调整不会太大。
正所谓「你有张良计、我有过墙梯」，不排除其后发展商及买家再次见招拆招，投资者可能再次使用「借人头」的方式去大量扫货。这种「头痛医头，脚痛医脚」的做法，始终未能解决香港深层的住屋问题，土地供应长期不足，再加上置业需求有增无减，问题依然存在。
解决方法不是没有，只是要多方面配合，而且需要长时间，并不是一件易事，就是政府推出一些真的帮助市民上车的政策，如推行「首置上车盘」或提供首置资助等，以减少市民对住屋的需求，长远稳定或降低楼价。
中原城市领先指数(CCL)新报152.57（反映2017/04/03至2017/04/09 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.26%，而较上年同期上升18.88%。
本周新界(西)区跌幅最多，按周下跌0.76%，新报136.44，但较上年同期上升16.87%。而新界(东)区升幅则最多，最新录得164.66，按周上升0.90%，较上年同期上升23.78%。港岛区新报164.97，按周上升0.63%，较上年同期上升19.61%。九龙最新录得148.01，按周下跌0.44%，较上年同期上升20.01%。
-- 坚尼地城嘉辉大厦2房 $500万获承接 --
世纪21首选置业董事温略丹表示，新近录得坚尼地城嘉辉大厦成交，单位为D座高层01室，实用面积280平方尺，2房间隔，座向东南望开扬都会景，以$500万获承接，实用面积平均尺价$17,857，高市价5%。
-- 屯门翠林花园2房 $378万易主 --
祥益地产高级客户主任巫嘉露表示，日前促成屯门翠林花园B座中层5室易主，实用面积330平方尺，2房1厅，获区外首置客以$378万获承，实用面积平均尺价$11,455，属市场价成交。
-- 牛池湾晓晖花园高层户 成交价$668万--
世纪21富山地产联席董事刘倩彤表示，新近录得牛池湾晓晖花园5座高层F室成交，实用面积485平方尺，2房间隔，座向东北望开扬景，单位原叫价$698万，后减至$668万沽出，实用面积平均尺价$13,773，创该屋苑分层户成交尺价新高。
-- 新屯门中心高层户 $517万易手--
祥益地产高级区域经理黄庆德表示，日前促成新屯门中心4座高层D室成交，实用面积603平方尺，3房2厅，获一名外区客以$517万承接，实用面积平均尺价$8,574，属市场价成交。
-- 北角维港颂加推66伙 --
长实旗下的北角维港颂举行记者会，公布项目最新部署。项目上载4号新价单，宣布加推66伙，位于第3、5及6座，实用面积介乎569至1,097平方尺，该批单位价单定价介乎$2,078.7万至$6,405.4万，尺价介乎$34,851至$58,443。 长江实业营业经理杨桂玲于维港颂记者会上表示，本周六（22日）发售共143伙，户型涵盖1至4房。
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