按揭年期升至 25.8年,直逼26年高位
28HSE 編輯部  2016-06-14  三地產焦點 
按揭年期升至 25.8年,直逼26年高位

[28Hse 三地產焦點 第六十六期 2016年6月15日] 「成功需父幹」是網上熱傳多年的名句,意指青年成功上車是靠家人的幫忙,當中,大部分情況是家人負責付首期,子女就負責供樓,究竟這種別人眼中的「父幹」、溺愛,是否好事?還是只會增加斷供的情況?

金管局最近公布4月住宅按揭統計調查結果顯示,新批出按揭貸款之中,供樓貸款合約期由3月的304個月(25.3年),升至4月的310個月(25.8年)。根據記錄,新批樓按還款期的歷史高位是2015年2月的312個月(26年),即是現時的平均還款期與高位相若。

為了抑制細價樓持續升溫,為了應對這個趨勢而帶來的風險,政府推出物業按揭監管措施,包括收緊$700萬以下的自用住宅物業按揭成數。措施的推出,的確阻止一些年輕人在樓價高企的時候上車。

在樓價高企時,市民理解政府不「減辣」、不「撤辣」的原因,但隨著樓市明顯向下調,要求放寬置業人士的按揭成數上限的聲音不斷,以助市民上車。對於市民的訴求,運輸及房屋局局長張炳良表示,會繼續增加房屋供應,並重申暫無意撤銷及放寬雙辣招。

基於政府政策暫不會改變,為吸引市民入市,不少發展商為旗下新盤安排一、二按,提供靈活付款方案及高成數按揭,以減輕置業人士的首期負擔。我們現時見到不少新盤一開賣即錄得超額認購,相比起二手市場的淡靜,反映市場對高成數按揭有明顯需求。

基於現時的平均還款期長了,這是否等於增加市場上斷供的情況?筆者認為不一定的,首先我們應釐清有關問題,按揭成數高是否代表還款期長?供樓年期長是否等於難供斷?難供斷又是否代表斷供情況會上升?如果單單只計算供樓年期,數字愈大的確是代表愈難供斷。

但我們不能單憑表面就決定一切,因為銀行釐定按揭利率,年期以及貸款額會考慮多個因素,如物業條件及申請人之還款能力,包括物業的樓齡、區域,借款人年齡、薪金、資產、以及過去有關信用卡或貸款之還款記錄等。

另外,為減低置業人士的供樓的風險,政府調低壓力測試成數及按揭貸款的供款與入息比率。在這個政策下,平均還款期增長是正常的,現時業主普遍選擇攤長還款,一來可減少每月供款支出,二來較容易通過壓力測試,以免錯過入市機會。

對筆者而言,供樓年期長不等於會增加斷供的情況,因為每月供款費用相對較少,而且利率亦較以前低,供樓較以前輕鬆。撇除壓力測試及供款與入息比率計算,購買一個$300萬的物業,如果以按息2.5厘、還款期25年計,每月還款$8,075;如果以97年的8厘按揭利率計算,每月還款則是$13,893,兩者相差72%。

根據資料,金管局推出一系列逆周期審慎監管措施,以加強銀行物業按揭貸款業務的風險管理, 限制物業的最長還款年期為30年(360個月),而現時的平均還款期為25.8年,有人擔心供樓年期會愈來愈長。筆者則覺得,供樓年期的長與短並不是最重要,反之供款是否在可負擔水平才是最重要。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報128.75(反映2016/05/30至2016/06/05 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.30%,但較上年同期下跌10.16%。

本周4個分區中,港島區升幅最多,按周上升1.58%,新報137.15,較上年同期下跌10.47%。而九龍區跌幅最多,新報125.84,按周下跌0.79%,同時較上年同期下跌10.81%。新界(東)區新報134.84,按周下跌0.25%,較上年同期下跌11.01%。新界(西)區則錄得115.3,按周上升0.72%,較上年同期下跌9.07%。

上周成交個案


-- 北角豪廷峰高層戶 減價$80萬易主 --
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示,新近錄得北角豪廷峰2座高層D室成交,單位實用面積575呎,2房間隔,座向東北望開揚景,業主原開價$960萬,後減價$80萬至$880萬連租約獲承接,實用面積平均呎價$15,304,屬市價水平。


-- 沙田帝堡城3房連套房 $800萬獲承接 --
世紀21奇豐物業大涌橋分行經理譚培坤表示,新近促成沙田帝堡城8座低層F室成交,實用面積873平方呎,間隔為3房連套房加工人房,座向西面望內園泳池景,以$800萬(不連車位)易手,實用面積平均呎價$9,164,屬市價水平。


-- 屯門卓爾居2房 $458萬易手--
祥益地產高級營業經理黃振文表示,新近錄得屯門卓爾居成交,單位為3座低層A室,實用面積512平方呎,2房2廳,日前獲區外換樓客以$458萬承接,實用面積平均呎價$8,945,屬市場價成交。


-- 屯門新圍苑高層2房 $252萬獲承接--
祥益地產分行主管李意銘表示,新近錄得屯門居屋新圍苑F座高層10室成交,實用面積401平方呎,2房1廳,日前獲區內首置客以$252萬(自由市場價)承接,實用面積平均呎價$6,284,屬市場價成交。

新盤動向


-- 世宙加推12伙 --
長實地產旗下的元朗世宙舉行記者會,公布項目最新部署,長實高級營業經理何家欣宣布項目推出「限量3房優惠」,9伙高層三房連套房單位,於6月18日至6月30日期間符合條件之買家,可享20萬車位折扣優惠,項目車位數量少於100個。 另外,項目亦加推12個精選單位,包括7個3房單位及5個2房單位,於6月17日(星期五)發售。
-- 西貢逸瓏園加推38伙 --
由信置發展的西貢逸瓏園加推38伙,包括21伙標準戶及17伙特色戶,價單定價$805.6萬至$1,851.2 萬,呎價$14,974至$20,536,扣除折扣及現金回贈優惠後,實際樓價約$612萬至$1,355萬,加推單位將於17日(星期五)公開發售。


三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。
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