2024-04-26 易發睇樓團
[28Hse 三地產焦點 第六十六期 2016年6月15日] 「成功需父幹」是網上熱傳多年的名句，意指青年成功上車是靠家人的幫忙，當中，大部分情況是家人負責付首期，子女就負責供樓，究竟這種別人眼中的「父幹」、溺愛，是否好事？還是只會增加斷供的情況？
金管局最近公布4月住宅按揭統計調查結果顯示，新批出按揭貸款之中，供樓貸款合約期由3月的304個月(25.3年)，升至4月的310個月(25.8年)。根據記錄，新批樓按還款期的歷史高位是2015年2月的312個月(26年)，即是現時的平均還款期與高位相若。
為了抑制細價樓持續升溫，為了應對這個趨勢而帶來的風險，政府推出物業按揭監管措施，包括收緊$700萬以下的自用住宅物業按揭成數。措施的推出，的確阻止一些年輕人在樓價高企的時候上車。
在樓價高企時，市民理解政府不「減辣」、不「撤辣」的原因，但隨著樓市明顯向下調，要求放寬置業人士的按揭成數上限的聲音不斷，以助市民上車。對於市民的訴求，運輸及房屋局局長張炳良表示，會繼續增加房屋供應，並重申暫無意撤銷及放寬雙辣招。
基於政府政策暫不會改變，為吸引市民入市，不少發展商為旗下新盤安排一、二按，提供靈活付款方案及高成數按揭，以減輕置業人士的首期負擔。我們現時見到不少新盤一開賣即錄得超額認購，相比起二手市場的淡靜，反映市場對高成數按揭有明顯需求。
基於現時的平均還款期長了，這是否等於增加市場上斷供的情況？筆者認為不一定的，首先我們應釐清有關問題，按揭成數高是否代表還款期長？供樓年期長是否等於難供斷？難供斷又是否代表斷供情況會上升？如果單單只計算供樓年期，數字愈大的確是代表愈難供斷。
但我們不能單憑表面就決定一切，因為銀行釐定按揭利率，年期以及貸款額會考慮多個因素，如物業條件及申請人之還款能力，包括物業的樓齡、區域，借款人年齡、薪金、資產、以及過去有關信用卡或貸款之還款記錄等。
另外，為減低置業人士的供樓的風險，政府調低壓力測試成數及按揭貸款的供款與入息比率。在這個政策下，平均還款期增長是正常的，現時業主普遍選擇攤長還款，一來可減少每月供款支出，二來較容易通過壓力測試，以免錯過入市機會。
對筆者而言，供樓年期長不等於會增加斷供的情況，因為每月供款費用相對較少，而且利率亦較以前低，供樓較以前輕鬆。撇除壓力測試及供款與入息比率計算，購買一個$300萬的物業，如果以按息2.5厘、還款期25年計，每月還款$8,075；如果以97年的8厘按揭利率計算，每月還款則是$13,893，兩者相差72%。
根據資料，金管局推出一系列逆周期審慎監管措施，以加強銀行物業按揭貸款業務的風險管理， 限制物業的最長還款年期為30年(360個月)，而現時的平均還款期為25.8年，有人擔心供樓年期會愈來愈長。筆者則覺得，供樓年期的長與短並不是最重要，反之供款是否在可負擔水平才是最重要。
中原城市領先指數(CCL)新報128.75（反映2016/05/30至2016/06/05 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.30%，但較上年同期下跌10.16%。
本周4個分區中，港島區升幅最多，按周上升1.58%，新報137.15，較上年同期下跌10.47%。而九龍區跌幅最多，新報125.84，按周下跌0.79%，同時較上年同期下跌10.81%。新界(東)區新報134.84，按周下跌0.25%，較上年同期下跌11.01%。新界(西)區則錄得115.3，按周上升0.72%，較上年同期下跌9.07%。
-- 北角豪廷峰高層戶 減價$80萬易主 --
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，新近錄得北角豪廷峰2座高層D室成交，單位實用面積575呎，2房間隔，座向東北望開揚景，業主原開價$960萬，後減價$80萬至$880萬連租約獲承接，實用面積平均呎價$15,304，屬市價水平。
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祥益地產分行主管李意銘表示，新近錄得屯門居屋新圍苑F座高層10室成交，實用面積401平方呎，2房1廳，日前獲區內首置客以$252萬(自由市場價)承接，實用面積平均呎價$6,284，屬市場價成交。
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-- 西貢逸瓏園加推38伙 --
由信置發展的西貢逸瓏園加推38伙，包括21伙標準戶及17伙特色戶，價單定價$805.6萬至$1,851.2 萬，呎價$14,974至$20,536，扣除折扣及現金回贈優惠後，實際樓價約$612萬至$1,355萬，加推單位將於17日（星期五）公開發售。
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