2024-05-07 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第六十六期 2016年6月15日] 「成功需父干」是网上热传多年的名句，意指青年成功上车是靠家人的帮忙，当中，大部分情况是家人负责付首期，子女就负责供楼，究竟这种别人眼中的「父干」、溺爱，是否好事？还是只会增加断供的情况？
金管局最近公布4月住宅按揭统计调查结果显示，新批出按揭贷款之中，供楼贷款合约期由3月的304个月(25.3年)，升至4月的310个月(25.8年)。根据记录，新批楼按还款期的历史高位是2015年2月的312个月(26年)，即是现时的平均还款期与高位相若。
为了抑制细价楼持续升温，为了应对这个趋势而带来的风险，政府推出物业按揭监管措施，包括收紧$700万以下的自用住宅物业按揭成数。措施的推出，的确阻止一些年轻人在楼价高企的时候上车。
在楼价高企时，市民理解政府不「减辣」、不「撤辣」的原因，但随著楼市明显向下调，要求放宽置业人士的按揭成数上限的声音不断，以助市民上车。对于市民的诉求，运输及房屋局局长张炳良表示，会继续增加房屋供应，并重申暂无意撤销及放宽双辣招。
基于政府政策暂不会改变，为吸引市民入市，不少发展商为旗下新盘安排一、二按，提供灵活付款方案及高成数按揭，以减轻置业人士的首期负担。我们现时见到不少新盘一开卖即录得超额认购，相比起二手市场的淡静，反映市场对高成数按揭有明显需求。
基于现时的平均还款期长了，这是否等于增加市场上断供的情况？笔者认为不一定的，首先我们应厘清有关问题，按揭成数高是否代表还款期长？供楼年期长是否等于难供断？难供断又是否代表断供情况会上升？如果单单只计算供楼年期，数字愈大的确是代表愈难供断。
但我们不能单凭表面就决定一切，因为银行厘定按揭利率，年期以及贷款额会考虑多个因素，如物业条件及申请人之还款能力，包括物业的楼龄、区域，借款人年龄、薪金、资产、以及过去有关信用卡或贷款之还款记录等。
另外，为减低置业人士的供楼的风险，政府调低压力测试成数及按揭贷款的供款与入息比率。在这个政策下，平均还款期增长是正常的，现时业主普遍选择摊长还款，一来可减少每月供款支出，二来较容易通过压力测试，以免错过入市机会。
对笔者而言，供楼年期长不等于会增加断供的情况，因为每月供款费用相对较少，而且利率亦较以前低，供楼较以前轻松。撇除压力测试及供款与入息比率计算，购买一个$300万的物业，如果以按息2.5厘、还款期25年计，每月还款$8,075；如果以97年的8厘按揭利率计算，每月还款则是$13,893，两者相差72%。
根据资料，金管局推出一系列逆周期审慎监管措施，以加强银行物业按揭贷款业务的风险管理， 限制物业的最长还款年期为30年(360个月)，而现时的平均还款期为25.8年，有人担心供楼年期会愈来愈长。笔者则觉得，供楼年期的长与短并不是最重要，反之供款是否在可负担水平才是最重要。
中原城市领先指数(CCL)新报128.75（反映2016/05/30至2016/06/05 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.30%，但较上年同期下跌10.16%。
本周4个分区中，港岛区升幅最多，按周上升1.58%，新报137.15，较上年同期下跌10.47%。而九龙区跌幅最多，新报125.84，按周下跌0.79%，同时较上年同期下跌10.81%。新界(东)区新报134.84，按周下跌0.25%，较上年同期下跌11.01%。新界(西)区则录得115.3，按周上升0.72%，较上年同期下跌9.07%。
-- 北角豪廷峰高层户 减价$80万易主 --
世纪21北山地产营业董事严智贇表示，新近录得北角豪廷峰2座高层D室成交，单位实用面积575尺，2房间隔，座向东北望开扬景，业主原开价$960万，后减价$80万至$880万连租约获承接，实用面积平均尺价$15,304，属市价水平。
-- 沙田帝堡城3房连套房 $800万获承接 --
世纪21奇丰物业大涌桥分行经理谭培坤表示，新近促成沙田帝堡城8座低层F室成交，实用面积873平方尺，间隔为3房连套房加工人房，座向西面望内园泳池景，以$800万(不连车位)易手，实用面积平均尺价$9,164，属市价水平。
-- 屯门卓尔居2房 $458万易手--
祥益地产高级营业经理黄振文表示，新近录得屯门卓尔居成交，单位为3座低层A室，实用面积512平方尺，2房2厅，日前获区外换楼客以$458万承接，实用面积平均尺价$8,945，属市场价成交。
-- 屯门新围苑高层2房 $252万获承接--
祥益地产分行主管李意铭表示，新近录得屯门居屋新围苑F座高层10室成交，实用面积401平方尺，2房1厅，日前获区内首置客以$252万(自由市场价)承接，实用面积平均尺价$6,284，属市场价成交。
-- 世宙加推12伙 --
长实地产旗下的元朗世宙举行记者会，公布项目最新部署，长实高级营业经理何家欣宣布项目推出「限量3房优惠」，9伙高层三房连套房单位，于6月18日至6月30日期间符合条件之买家，可享20万车位折扣优惠，项目车位数量少于100个。 另外，项目亦加推12个精选单位，包括7个3房单位及5个2房单位，于6月17日（星期五）发售。
-- 西贡逸珑园加推38伙 --
由信置发展的西贡逸珑园加推38伙，包括21伙标准户及17伙特色户，价单定价$805.6万至$1,851.2 万，尺价$14,974至$20,536，扣除折扣及现金回赠优惠后，实际楼价约$612万至$1,355万，加推单位将于17日（星期五）公开发售。
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