年內加息機會大 買樓要量力而為
28HSE 編輯部  2015-09-29  三地產焦點 
年內加息機會大 買樓要量力而為

[28Hse 三地產焦點 第三十期 2015年9月30日] 美國聯儲局早前議息後,決定9月不加息,維持利率不變。消息一出,正在供樓的業主可以鬆一口氣,更有地產代理預計業主稍後會更願意放盤,年底放盤量或會增一成。究竟美國暫不加息的決定,是否可為冰封的樓市解封?

事實上,二手市場仍是呈膠著狀態,「劈價」、「撻訂」及「新高」等奇怪現象依然存在。新近連老牌豪宅單位也要減價出售,山頂加列山道瑞燕大廈高層B室,實用面積1,912平方呎,業主原本叫價$6,380萬,近日減價$200萬,以約$6,180萬易手,減幅約3%,是次成交造價較市價低約9%。

話雖如此,市場同時不乏創新高成交,好像是青衣長發邨賢發樓高層24室,實用面積349平方呎,單位於上月以$368萬(已補地價)獲承接,實用面積平均呎價$10,544,創長發邨以及區內公屋呎價新高。其成交呎價更是較同邨於7月錄得的紀錄呎價$9,685,高出約9%。

成交淡靜,還同時創出新高呎價及減價成交,反映睇好的買家及睇淡後市的業主同時存在。究竟是以新高呎價買入單位的買家太顛,還是低市價出售單位的業主吃了虧?抑或是業主洞悉天機,提早在冧市前沽貨?

首先,有部分買家入市是基於個別原因,如結婚及生子等;另有個別業主因私人原因而減價賣樓,如股票失利,急於套現,這種種原因難以用作判斷市民的真實心態,難以判斷市場的真實狀況。

但二手成交淡靜反映了一種現象,就是有價無市,業主叫價進取,議價空間低,而買家想以低市價入市,導致雙方角力,二手成交慘淡,那為何仍會發生上述的怪現象?是因為新近有多個不明朗因素,加上缺乏成交,令買家或賣家兩方中,只要某一方着急,就被抬價或被迫劈價,這才是使「新高」和「劈價」成交同時出現的主因。

美國不加息對業主來說是一個好消息,對買家來說就是買樓的機會減少了。但不得不承認,就算今個月不加息,總有一天會加息。而市場普遍預計今年內開始加息,根據調查顯示,路透最新訪問了93名經濟師,其中72名認為聯儲局將會於12月加息,其餘12名則估計明年才加息。調查又指,分析員預計12月加息的機會率為六成,而10月加息機會只有兩成。

聯儲局今年只剩下10月和12月兩次會議,聯儲局主席耶倫早前重申,任何一次會議都有加息可能性,若決定加息會特別召開記者會交代,又強調今次會上曾實際討論過加息,只是最終認為時機未到。有分析指,耶倫的言論是為今年內加息留下後路。

雖則有專家預計12月加息,加幅達0.25厘,對供樓人士影響相對較少。但是各會員不要忘記,只要美國一開始加息,有機會同時開始利息上升週期,有專家預計美國將會每一季加0.25%,即是一年加1%,但沒有提到幾時會完結,所以其實一旦開始加息,對樓市的衝擊會很大。

事實上,香港始終面臨多個不明朗因素,包括美國加息步伐未明,以及中國經濟下行風險等,所以筆者建議各準買家要量力而為,買樓並不急於這一時三刻,入市前要確保銀彈足夠,以免因加息而負擔不起。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新報146.67(反映2015/9/14至2015/9/20 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周微跌0.17%,而較上年同期上升15.27%。

本周港島及新界(西)區均錄得升幅,港島最新錄得160.47,按周上升0.38%,而較上年同期上升16.42%。而新界(西)區按周上升0.15%,新報129.65,較上年同期上升16.63%。而九龍區跌幅最多,新報143.68,按周下跌0.62%,較上年同期上升14.42%。新界(東)區新近錄得153.49,較上周下跌0.53%,而較上年同期上升18.29%。

上周成交個案


-- 天后美城花園大廈開放式 $818萬易主 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,新近錄得位於天后興發街62-74號的美城花園大廈高層F室成交,實用面積450平方呎,建築面積527平方呎,原則2房,改開放式間隔,向西北望開揚維港煙花海景,原業主早於一個月前叫價$880萬放盤,最終成交價為$818萬,減幅達7%,實用面積平均呎價$18,178,建築面積平均呎價$15,522,屬市價水平。


-- 天后僑興大廈高層戶 $695萬獲承接 --
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示,位於天后英皇道14號的僑興大廈,新近錄得成交,單位為高層J室,實用面積500平方呎,建築面積650平方呎,2房,向北望樓景,獲區外換樓客以$695萬承接,實用面積平均呎價$13,900,而建築面積平均呎價$10,692,屬市價水平。


-- 屯門翠寧花園兩房戶新高價成交 --
祥益地產高級營業經理胡志偉表示,屯門居屋翠寧花園新近錄得3座高層F室,實用面積484平方呎,建築面積576平方呎,兩房兩廳,日前獲一名區內首置客以$398萬(自由市場價)承接,實用面積平均呎價$8,223,建築面積平均呎價$6,910,是次成交及呎價更創下該屋苑入伙以來同類型單位的新高紀錄。


-- 屯門市廣場兩房 $9,500租出 --
祥益地產高級營業經理袁思賢表示,最近錄得屯門市廣場2座高層C室,實用面積326平方呎,建築面積445平方呎,兩房一廳,附設靚裝修,日前獲一名外區客以$9,500承租,實用面積平均呎租$29.1,建築面積平均呎租$21.3。

新盤動向


-- 黃金周300組內地客參觀星海譽 --
由長實發展的紅磡維港‧星岸舉行記者會,公布最新的銷售部署。長江實業地產投資有限公司董事郭子威表示,項目將於黃金周(10月1日至7日)邀請逾300組內地客參觀項目第5座星海譽,客人主要來自廣州及深圳,為此,公司安排4名操流利普通話的置港大使,負責講解置港付款辦法,當中包括7%從價印花税及8.5%買家印花税。


-- 旺角利得街商住項目正式命名為利奧坊曉岸 --
恒基地產旗下的旺角利得街商住項目舉行命名儀式,命名為利奧坊曉岸。恒基地產營業(二)部總經理韓家輝表示,項目位於利得街11至33號,提供448伙,提供開放式至3房戶,1房單位佔六成,樓書及示位正準備當中,料未來2星期內公布,期望10月份開售。


三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。
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