美國不加息,新盤、二手兩極化
28HSE 編輯部  2015-09-22  三地產焦點 
美國不加息,新盤、二手兩極化

[28Hse 三地產焦點 第二十九期 2015年9月23日] 口裏說不,身體卻很誠實,一眾發展商在美國聯儲局九月加息和中國經濟增長速度減慢的陰霾下,超過一萬五千個新申請預售樓花單位將相繼推出市場,其數目已創三年新高。單單在九月推出的樓盤已多達十個,不比八月的推盤情況差。市場對新盤反應相當不錯,發展商持續加推,賣得個不亦樂乎,樓市可謂一片歌舞昇平。但新盤好景可以持續多久? 至於二手樓成交,則成冰封之勢,在買賣雙方角力及成交甚少之下,形成「劈價」、「撻訂」、「新高」同時存在的怪現象。

事實上,二手成交減少,當中不少是減價、劈價成交,好像是黃埔花園11期11座低層F室,實用面積639平方呎。據了解,原業主上月中以$890萬放售,至月底大幅降價至$800萬,仍乏人問津,本月初已進一步減至$780萬,其後再減至$765萬元易手,即短短一個月累減$125萬,平均呎價$11,972,低市價逾10%。

而一手市場方面,頻頻錄得超額認購,表面銷情理想,但同時亦有人撻訂取消交易,有個別新盤更於首輪發售就出現連環11宗撻訂。就撻訂事件,各發展商均表明立場,大致都認為撻訂是個別例子,相信大多是買家個人決定,或者是本身的財政問題。

究竟買家撻訂是因為股市反覆,買家財政出現問題?還是因為上車一族未能通過壓力測試,不符合銀行借貸要求,資金不足最終撻訂?抑或是因為樓市不明朗因素太多,買家寧願睇定點才入市?筆者雖不明箇中原因,但相信這些撻訂屬個別情況,因為新盤依舊推售,依然是超額認購,部分新盤更錄得超額逾8倍,反映買家的住屋需要。

《信報》創辦人林行止於《信報》專欄內談及樓市,認為在利率近零環境下,樓價已近頂甚至見頂,應是接近現實的推斷。而中原集團創辦人施永青則認為,雖然樓市利淡因素增加,但市場並不缺錢,樓價不容易出現見頂及大幅回落,除非爆發特別政治或經濟事件,否則不易扭轉樓市。

日後樓市會依然熾熱,還是下跌四成?筆者認為,樓市不明朗因素雖多,顯示整體樓市由盛轉衰的跡象越來越明顯,但香港樓價硬淨,不會造成大幅回落。首先,現在市場以用家為主,大部分業主都是自用或出租單位,出現恐懼性拋售的機會不高,而且炒家不多,急於拋貨並不常見。

另一方面,美國聯儲局早前宣布維持利率不變,9月暫不加息,令樓市下跌的其一不明朗因素暫時不存在。然而,下次議息會議將於10月舉行,今個月不加息,難保下個月加,不過美國即使加息,香港未必跟隨,或緩慢跟隨,對業主的影響相對較少。再者,現時香港的業主超過一半已供完樓,餘下的業主供樓也只佔他們家庭入息的三成左右,即使美國加息,亦不會大幅度增加供樓人士的負擔,斷供機會微。

「樓市大跌」這句說話幾年前已經有人提及,近日更是幾乎日日都有講。然而筆者認為這像「狼來了」,講得太多,人們開始不再相信、不會再害怕,買家甚至叫價愈來愈進取,因而我們見到二手市場陷入膠著僵局,買賣雙方在樓價上爭持不下,業主唔減價,買家不願付出更多金錢。但「狼來了」的故事告訴我們,「大話」總有一天會成真,故此奉勸各業主及準業主,應當倍加留神,小心衡量風險,量力而為,未準備好的,可以遲點才入市,以免得不償失。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新報146.92(反映2015/9/7至2015/9/13 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.11%,而較上年同期上升15.87%。

本周港島及九龍區均錄得升幅,分別新報159.87及144.57,按周上升1.27%及0.51%,而較上年同期分別上升17.17%及14.70%。而新界(西)區則跌幅最多,按周下跌1.09%,最新錄得129.45,較上年同期上升18.31%。而新界(東)區新報154.31,按周下跌0.37%,較上年同期上升17.12%。

上周成交個案


-- 沙田第一城三房戶 $620萬易主 --
世紀21奇豐物業御龍山分行助理區域營業董事周淑萍表示,近日錄得沙田第一城成交,單位為12座中層A室,實用面積515平方呎,建築面積605平方呎,3房間隔,不設窗台,座向東南,享內園景,成交價$620萬,實用面積平均呎價$12,039,建築面積平均呎價$10,248,屬市價水平。


-- 灣仔春園大廈連平台 實用呎價$15,385 --
世紀21亞洲地產分行經理利宏基表示,近日錄得位於灣仔春園街29-41號的春園大廈成交,單位為低層A室,實用面積377平方呎,建築面積510平方呎,附設約600平方呎的平台,成交價$580萬,實用面積平均呎價$15,385,建築面積平均呎價$11,373,成交價略低市價約8%。


-- 屯門豐景園$415萬易手 創屋苑兩房新高 --
祥益地產高級營業經理胡志偉表示,日前錄得屯門豐景園成交,單位為3座高層3室,實用面積397平方呎,建築面積567平方呎,兩房一廳,附設靚裝,獲一名區外首置客以$415萬承接,單位實用面積平均呎價$10,453,建築面積平均呎價$7,319,稍高市場價成交,是次成交價更創下屋苑兩房單位的新高紀錄。


-- 海典軒兩房 $1.1萬獲承租 --
祥益地產分行主管巫嘉露表示,日前錄得海典軒之租賃成交,單位為1座低層G室,實用面積457平方呎,建築面積617平方呎,兩房一廳,獲一名外區客以$1.1萬承租,單位實用面積平均呎租$24.1,建築面積平均呎租$17.8。


-- 荃灣綠楊新邨低層戶 $13,600租出 --
星輝地產代理高級營業員楊小姐表示,新近促成荃灣綠楊新邨D座低層3室,實用面積449平方呎,建築面積518平方呎,獲同區客以$13,600,實用面積平均呎租$30.3,建築面積平均呎租$26.3。


-- 荃灣綠楊新邨A座中層戶 $11,300獲承租 --
星輝地產代理高級營業員楊小姐表示,新近促成荃灣綠楊新邨A座中層2室,實用面積449平方呎,建築面積518平方呎,以$11,300租出,實用面積平均呎租$25.2,建築面積平均呎租$21.8。

新盤動向


-- WHITESANDS公布樓書 推24座獨立洋房招標 --
太古地產旗下大嶼山南岸WHITESANDS,今開放15號及27號連裝修示範單位供傳媒參觀,並剛公布樓書。太古地產住宅業務董事杜偉業表示,集團剛公布銷售安排,推出其中24座獨立洋房作招標發售,招標期由9月30至10月27日。發展商公布13號屋的指標價為$4,850萬,實用面積1,954平方呎,呎價約$2.48萬。 WHITESANDS設有28座雙層設計的獨立洋房,提供4種間隔,包括6座1,954平方呎的三戶洋房、16座由2,310至2,480平方呎的三房連家庭廳洋房,以及6座由2,586至2,598平方呎的四房洋房,其中3座更設有私人泳池。


-- 環海‧東岸推新的銷售優惠 --
九龍建業旗下的紅磡環海‧東岸今舉行記者會,公布項目最新部署。九龍建業市務及銷售部總經理楊聰永表示,上周六(19日)加推之第六號價單共123伙,最快明日上載銷售安排,加推單位收票已超過200張。 項目推出新的銷售優惠,自僱、專業人士選購兩伙或以上,可獲得合約價2%現金回贈,優惠可與之前推出的其他優惠同時使用。


-- 東環 II推售最後143伙 --
新地發展的東涌東環 II舉行新聞發布會,公布項目部署。新地副董事總經理雷霆及新地代理助理總經理胡致遠表示,本周六(26日)會推東環II 132伙,周一則推11伙,即共推143伙。 胡氏稱,東環II是次推售單位的折實即供入場費約$392萬,屬1房。項目全數單位經已推售,暫時售出逾780伙,套現約45億元。


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