拆解一手盤的付款方法
28HSE 編輯部  2015-09-08  置業資訊 

為求增加市場住宅單位供應,政府於2013年將樓花預售期,由20個月延長至30個月,加快推盤速度。根據地政總署資料,現約有10個樓花期長達20個月的私宅項目待批預售樓花同意書,即是說日後市場會有一批樓花期長的樓盤推售。


有學者認為,「買樓花等同買期貨,到期日愈長、風險愈高」。對發展商而言,可鎖定利潤之餘,更可減少樓價日後大跌之風險,將泡沫風險轉移至買家身上,所以買家入市時,要衡量風險。


發展商為配合項目銷售,會提供多種付款方式,以樓花形式付款中,大致上可分為「即供付款」及「建築期付款」。「即供付款」是指業主即時上會申請按揭;而「建築期付款」則是業主樓花期內不用供款,只須先繳付首期,並待單位正式入伙時才開始供款,這可省卻樓花期內的利息支出。


首先,後市未明,難以估計樓市日後是升還是跌,如果買家選擇「建築期付款」的方式完成交易,所遇的風險較大,因為樓花期間樓價可能出現變化,如果樓價向下調整,有機會出現銀行估價不足狀況,屆時買家便要想辦法籌集資金填補相關差價。


申請按揭方面,尤其是申請二按,購買樓花期長的樓盤可能難以申請,因為有個別銀行可能會拒絕為逾兩年至兩年半樓花期的新盤承造按保。而申請按揭證券公司的按揭保險計劃亦未必受理。


根據按揭證券公司的按揭保險計劃準則,若為樓花按揭,物業須屬於香港特區政府地政總署「同意方案」的物業發展項目及取用貸款起計12個月內完成的物業發展項目(即落成日期)。對於超過12個月的樓花新盤則按情況考慮是否接受申請。若買家首期資金不足,只可透過息率較高的二按及財務公司來承按,現一般發展商都會提供有關資料。


目前巿面上不乏超長樓花期樓盤,例如會德豐旗下的Peninsula East及恒基旗下的雋琚,兩者樓花均是23個月,即是約2年後才可收樓入伙。近日股票市場波動,再加上美國有機加息,發展商加快推盤的步伐,新近有個別舊契項目樓花期多於30個月推售,如九建發展的環海‧東岸(附圖為其示範單位)及遠東發展的鑽嶺,樓花期分別長達36及35個月。


也許有人不明白為何現行有些樓盤的樓花預售期可長於政府所規定的,是因為有些樓盤地契屬於舊契,即上世紀六十年代以前,土地契約已由政府批出,有關地契的條款比較簡單,對土地用途的限制也較少。


舊契樓盤並不受「預售樓花同意方案」規管樓花售賣,理論上在屋宇署批出建築圖則後可隨時發售,並毋須取得預售樓花同意書,故大部分舊契項目樓花期都會較長。然而,舊契樓盤與其他新盤一樣,均是受「一手住宅物業銷售條例」規管,要依足一手指引,包括在開售前7日公布樓書,3日前公布價單及銷售安排等,不像以前那樣會出現「無王管」,增加對小業主的保障。


坦白說,筆者認為基於美國可能會加息,而且不明朗因素多,奉勸各28Hse會員決定置業前要考慮負擔能力,考慮合適的付款方式。而且在入市前宜向銀行查詢清楚,確保物業可承造相關金額的按揭成數,以免最後既上不到車,又損失部分金錢。

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