拆解一手盘的付款方法
28HSE 编辑部  2015-09-08  置业资讯 

为求增加市场住宅单位供应,政府于2013年将楼花预售期,由20个月延长至30个月,加快推盘速度。根据地政总署资料,现约有10个楼花期长达20个月的私宅项目待批预售楼花同意书,即是说日后市场会有一批楼花期长的楼盘推售。


有学者认为,「买楼花等同买期货,到期日愈长、风险愈高」。对发展商而言,可锁定利润之馀,更可减少楼价日后大跌之风险,将泡沫风险转移至买家身上,所以买家入市时,要衡量风险。


发展商为配合项目销售,会提供多种付款方式,以楼花形式付款中,大致上可分为「即供付款」及「建筑期付款」。「即供付款」是指业主即时上会申请按揭;而「建筑期付款」则是业主楼花期内不用供款,只须先缴付首期,并待单位正式入伙时才开始供款,这可省却楼花期内的利息支出。


首先,后市未明,难以估计楼市日后是升还是跌,如果买家选择「建筑期付款」的方式完成交易,所遇的风险较大,因为楼花期间楼价可能出现变化,如果楼价向下调整,有机会出现银行估价不足状况,届时买家便要想办法筹集资金填补相关差价。


申请按揭方面,尤其是申请二按,购买楼花期长的楼盘可能难以申请,因为有个别银行可能会拒绝为逾两年至两年半楼花期的新盘承造按保。而申请按揭证券公司的按揭保险计划亦未必受理。


根据按揭证券公司的按揭保险计划准则,若为楼花按揭,物业须属于香港特区政府地政总署「同意方案」的物业发展项目及取用贷款起计12个月内完成的物业发展项目(即落成日期)。对于超过12个月的楼花新盘则按情况考虑是否接受申请。若买家首期资金不足,只可透过息率较高的二按及财务公司来承按,现一般发展商都会提供有关资料。


目前巿面上不乏超长楼花期楼盘,例如会德丰旗下的Peninsula East及恒基旗下的隽琚,两者楼花均是23个月,即是约2年后才可收楼入伙。近日股票市场波动,再加上美国有机加息,发展商加快推盘的步伐,新近有个别旧契项目楼花期多于30个月推售,如九建发展的环海‧东岸(附图为其示范单位)及远东发展的钻岭,楼花期分别长达36及35个月。


也许有人不明白为何现行有些楼盘的楼花预售期可长于政府所规定的,是因为有些楼盘地契属于旧契,即上世纪六十年代以前,土地契约已由政府批出,有关地契的条款比较简单,对土地用途的限制也较少。


旧契楼盘并不受「预售楼花同意方案」规管楼花售卖,理论上在屋宇署批出建筑图则后可随时发售,并毋须取得预售楼花同意书,故大部分旧契项目楼花期都会较长。然而,旧契楼盘与其他新盘一样,均是受「一手住宅物业销售条例」规管,要依足一手指引,包括在开售前7日公布楼书,3日前公布价单及销售安排等,不像以前那样会出现「无王管」,增加对小业主的保障。


坦白说,笔者认为基于美国可能会加息,而且不明朗因素多,奉劝各28Hse会员决定置业前要考虑负担能力,考虑合适的付款方式。而且在入市前宜向银行查询清楚,确保物业可承造相关金额的按揭成数,以免最后既上不到车,又损失部分金钱。

免责声明:凡注明“28HSE编辑部”的所有文字图片等资料,版权均属28HSE LIMITED所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表28HSE赞同其观点。 文中所涉面积,如无特殊说明,均为实用面积。文中出现的图片仅供参考。

分享至Facebook

分享至Whatsapp

以电邮分享

最新新闻