十年供應四十八萬個單位可能嗎?
28HSE 編輯部  2015-06-30  三地產焦點 
十年供應四十八萬個單位可能嗎?

[28Hse 三地產焦點 第十七期 2015年7月1日] 早前有一名曾到訪南韓的女士,到青衣一醫療中心求診時,列入懷疑感染中東呼吸綜合症(俗稱新沙士),送往瑪嘉烈醫院治理。當時整個青衣頓變一個「死城」,商場人流大減。相信大家2003年都曾經歷過沙士一役,都會很擔心香港會再次中招,而筆者對此事亦十分關注,閱讀多份報章,以及瀏覽各大討論區,當中筆者最記得的留言是「青衣會唔會成為另一個淘大?」

03年沙士爆發,淘大花園是疫情重災區,政府更將E座隔離10天,買賣及租賃幾乎無人問津,樓價不斷下跌。03年8月屋苑的實用面積每呎為$2,132,比當時新界區的平均呎價$2,285還要低,而租金亦由當初的$6,000至$6,500,跌至沙士後約$5,000,跌幅約16.7至23.1%。

事情完結後,屋苑樓價亦需較多時間才可以恢復,03年至07年9月的樓價升幅一直落後全港平均水平逾10%,直到07年,屋苑樓價亦漸漸被「炒起」,由以前人人搶著買變成現在難以入貨。牛頭角淘大花園P座高層05室,實用面積356平方呎,採兩房間隔,以$538萬易手,實用呎價15,112,創屋苑分層呎價歷史新高,呎價較03年相差高達609%。

那究竟青衣會不會成為另一個淘大?大家眾說紛紜,有人認為倘若發現新沙士確診個案,由於現時本港市埸交投氣氛良好,故對本港樓價不會造成大影響;亦有人預計本港樓價有機會下跌10%至15%。但其實這一切只是假設,香港暫未有確診個案。

而筆者覺得即使新沙士爆發,青衣屋苑樓價並不會像淘大那樣大跌,因為始終人們已經歷過沙士,不會再那麼驚慌,而且好多人都後悔當初平售淘大花園,人是會汲取歷史教訓的,筆者相信他們會寧願持貨都不願平放,就好像凶宅亦是有市場的。

其實除了新沙士外,現時仍有多個因素可影響樓市的升與跌,如政改被否決、美國加息、房屋供應以及深港通有望下半年通車等,這些都會令我們難以估計樓市的走勢。

而房屋供應方面,行政長官梁振英早前發表任內第三份《施政匯報》,提到了房屋問題,描述了特區政府在短期、中期、長期土地發展和房屋興建的進度,表示私樓今年落成量為1.3萬個,而明年落成量約有2萬個,較過去10年平均落成量高約72%,為10年來的新高,有望扭轉長期以來房屋供求嚴重失衡的局面,並會繼續以多管齊下的方式增加房屋土地供應,回應市民置業的訴求。

而且政府定下了目標,未來10年供應48萬個單位,當中公營房屋佔29萬個(20萬個公屋及9萬個資助出售單位),私營房屋則佔19萬個。根據香港房委會最新的「公營房屋建設計劃」,在2015/16至2019/20年度的5年內,房委會將會興建合共9.31萬個公營房屋單位(包括7.55萬個公屋及1.76萬個資助出售單位),其中約34,500個公屋單位及約3,000個資助出售單位將於這兩年落成。

心水清的會員,應該會發現政府所訂下興建29萬個公營房屋目標是難以達成,首5年房委會可興建9.31萬個公營房屋,連同房協將建成約2,700個公營房屋單位(包括約1,100個出租單位及約1,600個資助出售單位),即總共興建9.58萬個單位,只佔29萬個公營房屋約33%,即剩下的5年要興建約19.42萬個,平均每年需興建38,840個單位,相對有點難。而私樓方面,供應量應該可達標,明年落成量約有2萬個,如果照這落成量,10年即有20萬個,比目標的19萬還要多。

說真的,筆者覺得政府的目標有點過大,可以提供那麼多公營房屋單位機會很微。話雖如此,最後的答案真的要看10年後政府會否修改目標,又或者「走數」。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新報141.87(反映2015/6/15至2015/6/21 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周微跌0.27%,但較上年同期上升17.09%。

本周港島及九龍區均錄得升幅,當中九龍區升幅最多,新報140.1,按周上升0.42%,較上年同期上升17.81%。而港島區亦錄得升幅,最新錄得152.43,較上周上升0.29%,較上年同期上升16.51%。新界(東)區新報147.9,按周下跌1.11%,而較上年同期上升17.85%。新界(西)區較上周下跌1.87%,新報127.05,較上年同期上升22.82%。

上周成交個案


-- 富康花園低層戶 $440萬易手 --
世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示,新近錄得一宗買賣成交,單位為將軍澳富康花園4座低層K室,實用面積431平方呎,建築面積504平方呎,座向西北望園景,獲區內買家以$440萬(自由市場價)承接,實用面積平均呎價$8,730,而建築面積平均呎價$10,208,屬市價成交。


-- 建康花園3房 低市價一成成交 --
世紀21北山地產高級客戶經理彭志偉表示,新近錄得一宗買賣成交,單位為北角建康花園低層C室,實用面積496平方呎,建築面積682平方呎,採3房間隔,向東望街揚景,獲區外換樓客以$655萬承接,實用面積平均呎價$13,201,建築面積平均呎價$9,604,低市價一成成交。


-- 啟豐園高層 實用呎價屬破頂紀錄 --
祥益地產分行主管陳阿麗表示,新近促成一宗成交,單位為啟豐園1座高層H室,實用面積330平方呎,建築面積473平方呎,2房1廳,日前獲區內客垂青,成交價$370萬,實用面積平均呎價$11,212,建築面積平均呎價$7,822,實用面積呎價屬破頂紀錄。


-- 萬寶大廈中層戶 $7,000租出 --
祥益地產高級營業經理林偉光表示,屯門萬寶大廈日前錄得一宗租賃成交,單位為中層C室,實用面積254平方呎,建築面積346平方呎,獲區內客以$7,000租入單位,實用面積平均呎租$27.6,而建築面積平均呎租為20.2元。 據知,租客鍾情該單位內籠間隔實用,而且附設企理裝修。


-- 荃景花園1座$1.15萬租出 --
星輝地產代理高級營業員劉小姐表示,新近錄得一宗租賃成交,單位為荃灣荃景花園1期1座中層H室,實用面積372平方呎,建築面積473平方呎,獲同區客以$11,500承租,實用面積平均呎租$30.9,而建築面積平均呎租$24.3。


-- 荃灣中心1座低層 $348萬易手 --
星輝地產代理高級營業員劉小姐表示,日前荃灣中心錄得一宗買賣成交,單位為1座(廣州樓)低層G室,實用面積354平方呎,建築面積455平方呎,獲外區客以$348萬承接,實用面積平均呎價$9,831,建築面積平均呎價$7,648。

新盤動向


-- 登峰‧南岸最快下周上載樓書 --
由九建發展的南區田灣項目昨(30日)舉行命名儀式,正式命名為登峰‧南岸。九龍建業有限公司市務及銷售部總經理楊聰永指,集團有不少鄰近灣岸的項目,故將有關同類項目取名為「the COASTAL灣岸系列」,登峰‧南岸為系列的第二個項目。 項目提供150個單位,間隔由開放式至2房設計,實用面積300平方呎以下1房單位佔約50%,約17%為200餘平方呎開放式戶,約33%為400多平方呎2房戶,八成單位向南,望海景。 楊氏指,項目樓書仍在準備當中,最快下周上載,最快下月開售。


-- 維港‧星岸短期內上載樓書 --
長實旗下的紅磡維港‧星岸昨(30日)公布最新銷售部署,長實地產投資董事郭子威及長實營業經理曹晈明以打手印形式正式啟動項目,並將於俄羅斯、德國、英國、西班牙、新加坡及內地主要一線城市舉行推介活動。 郭子威表示,會正式向代理發出項目的宣傳委託,項目樓書亦會於短期內上載至物業官方網站,並會視乎市場反應,決定是否最快本月開售。他又指,項目定價為市場可接受的水平。


三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。
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