2024-05-08 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第四十二期 2015年12月23日] 美國聯儲局宣佈加息0.25厘，金管局其後亦宣布，本港基本利率即時上調0.25厘，加至0.75厘，不過暫時沒有本港銀行跟隨加息。基於樓盤供應量增加、一手新盤頻頻出手等不明朗因素，導致二手樓市交投下跌，現在更加上「息魔殺到」，相信住宅物業交投將進一步受到打擊。
隨着美國公布加息，加息周期正式展開，令看不透的樓市前景變得更撲朔迷離。部分業主持觀望態度，而另有部分業主態度軟化，擴闊議價空間。加息一事明顯對業主造成心理壓力，就此，各屋苑業主均採不同的應變措施，有減價沽貨，也有人選擇封盤不賣。
加息後，市場錄得多宗劈價個案，好像是沙田中心廣寧大廈低層A室，實用面積288平方呎，上月底以$438萬放盤，最後減價$103萬至$335萬成交，減幅高達30.7%。據知，同座另一個面積、坐向相同的中層E室，於今年8月以高達$427萬售出，即是4個月後的新成交平近21%。
除細價樓外，就連叫價一向硬淨的藍籌屋苑太古城都要減價，新近錄得太古城夏宮閣低層A室，實用702平方呎，6月開始放盤叫價$1,230萬，其後隨市況減價，加息前減至$1,050萬，最後以$1,000萬易主，呎價$14,245，累減$230萬。相反，另一個太古城則選擇封盤，單位為鳳山閣高層，加息前開價$970萬，但一直未獲承接，雖加息後有感樓價或會下跌，惟業主不欲平售單位。
美國加息看似對一手市場影響相對較少，但事實並非如此。根據市場消息，周末（19至20日）合並錄得19宗成交，較上一個周末（12至13日）的78宗急跌76%，為近20周新低。由於可見，加息令準買家對入市卻步，而且部分更抱著「遲買會平」的心態，要「睇定啲」才決定入市與否，因而交投淡靜，相信將會繼續拉鋸。
未加息前，市場已有不少聲音要求政府「減辣」或「撤銷辣招」，相信加息後，有關訴求會變得更迫切。行政長官梁振英早前表明不會「減辣」，認為政府沒有責任保證樓價只升不跌，強調政府的責任是通過增加土地和房屋供應，以解決市民的住屋問題。
他表示，基於過去土地樓房供應不足及有外來需求、炒賣等，所以出現較嚴重的供不應求情況，故未來會繼續採用「雙辣招」來遏抑外來需求、炒賣需求和投資需求，亦會繼續增加土地供應和樓房供應。
雖然加息對一手及二手市場都有大大小小的影響，但筆者覺得現在決定「減辣」或「撤銷辣招」是言之過早，但必然是遲早的事。政府推出「辣招」是為了抑制炒樓，阻止樓市升勢，故此是否「減辣」，樓市轉勢與否是一大重要考慮因素。
新近的中原城市領先指數（CCL），可見樓價已連跌5周，由11月頭的142.14跌至12月中的137.3，下跌3.53%，故此不少人認為樓市真是跌了。根據資料，2013年4月份曾出現樓價連跌的情況，當時樓價連跌5周，主要是受雙倍印花稅及銀行加按息所致。但其後樓價上升，反映該時的下跌只是一個假象，因此我們不能單單只憑幾個數據而斷定樓市下跌，就決定「減辣」或「撤銷辣招」。
事實上，加息對香港樓市有影響，市場新近頻頻錄得減價成交，但現在的樓價下跌是「技術式調整」，還是會重現上世紀九十年代後期因金融風暴而大跌的狀況？筆者認為，樓市的調整期不會是短期，預料最少有1年的調整。我們見到樓價有回落的跡象，這可能只是暫時性，現大多業主因恐慌情緒而劈價賣樓，故此我們仍需一段時間留意樓市走勢。
而政府採「減辣」來刺激樓市交投又是否可行？「減辣」是好講究時機，減得太早，一切可能會功虧一簣，樓市有機掉頭回升；如果減得太慢，又怕樓市一蹶不振，樓價跌得太低。如一旦決定「減辣」，即代表政府證實樓市轉勢，一旦決定錯誤，就是向市場傳達錯誤信息，誤導市民，影響久遠，故此政府作決定前必須謹慎。
中原城市領先指數(CCL)最新報137.3（反映2015/12/07至2015/12/13 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微跌0.67%，而較上年同期上升3.38%。
本周僅有2個分區錄得升幅，新界(東)及新界(西)分別按周上升0.39%及0.10%，前者錄得145.27，後者錄123.66，而較上年同期分別上升6.24%及5.95%。而港島區錄得跌幅最多，新報147.59，按周下跌2.68%，而較上年同期上升4.74%。九龍區新報134.55，按周微跌0.22%，而較上年同期上升0.76%。
-- 紅磡海逸豪園中層戶 減價5%易主 --
世紀21福興地產高級分行經理張向榮表示，新近錄得紅磡海逸豪園20座中層C室成交，實用面積537平方呎，建築面積728平方呎，2房間隔，座向東南望內園景，原業主開價$800萬，日前減價至$760萬沽出，減幅達5%，實用面積平均呎價$14,153，建築面積平均呎價$10,440。
-- 沙田第一城3房 $550萬沽出 --
世紀21奇豐物業大涌橋分行經理譚培坤表示，新近促成沙田第一城12座中層A室成交，實用面積515平方呎，建築面積605平方呎，3房，室內靚裝修，成交價$550萬，實用面積平均呎價$10,680，而建築面積平均呎價$9,091。
-- 屯門寶怡花園高層 $8,800租出 --
祥益地產分行主管李意銘表示，新近錄得屯門寶怡花園租出，單位為1座高層C室，實用面積415平方呎，建築面積518平方呎，內籠附設企理裝修及齊全傢電，日前獲一名區內客以$8,800租入單位，實用面積平均呎租$21.2，而建築面積平均呎租$17。
-- 屯門叠茵庭高層戶 累減$44萬成交--
祥益地產高級營業經理黃振文表示，日前促成屯門叠茵庭成交，單位為2座高層A室，實用面積376平方呎，建築面積548平方呎，2房，設雅裝連全屋傢電，原業主10月初以$436萬放盤，最後減至$392萬易主，累減$44萬，實用面積平均呎價$10,426，建築面積平均呎價$7,153，屬市場價成交。
-- 太古殷然上載樓書 --
太古旗下的殷然早前上載樓書，項目位於堅道100號，樓高50層，提供197個單位，實用面積由544至3,118平方呎不等，採2房至4房間隔，預計關鍵日期為2017年5月31日。
-- 世宙新推8伙聖誕假售 --
長實發展的元朗世宙舉行記者會，公布項目最新部署。為回應市場需求，項目將已加推8伙3房安排於本周五（聖誕節）發售，最高即供折扣後，折實$716.3萬。 長實高級營業經理何家欣指，世宙截至目前累沽約660伙，套現逾$38.4億。她指，價單上2%折扣將於12月31日完結，故呼籲買家盡早入市。
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