2024-05-14 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第四十二期 2015年12月23日] 美国联储局宣布加息0.25厘，金管局其后亦宣布，本港基本利率即时上调0.25厘，加至0.75厘，不过暂时没有本港银行跟随加息。基于楼盘供应量增加、一手新盘频频出手等不明朗因素，导致二手楼市交投下跌，现在更加上「息魔杀到」，相信住宅物业交投将进一步受到打击。
随着美国公布加息，加息周期正式展开，令看不透的楼市前景变得更扑朔迷离。部分业主持观望态度，而另有部分业主态度软化，扩阔议价空间。加息一事明显对业主造成心理压力，就此，各屋苑业主均采不同的应变措施，有减价沽货，也有人选择封盘不卖。
加息后，市场录得多宗劈价个案，好像是沙田中心广宁大厦低层A室，实用面积288平方尺，上月底以$438万放盘，最后减价$103万至$335万成交，减幅高达30.7%。据知，同座另一个面积、坐向相同的中层E室，于今年8月以高达$427万售出，即是4个月后的新成交平近21%。
除细价楼外，就连叫价一向硬净的蓝筹屋苑太古城都要减价，新近录得太古城夏宫阁低层A室，实用702平方尺，6月开始放盘叫价$1,230万，其后随市况减价，加息前减至$1,050万，最后以$1,000万易主，尺价$14,245，累减$230万。相反，另一个太古城则选择封盘，单位为凤山阁高层，加息前开价$970万，但一直未获承接，虽加息后有感楼价或会下跌，惟业主不欲平售单位。
美国加息看似对一手市场影响相对较少，但事实并非如此。根据市场消息，周末（19至20日）合并录得19宗成交，较上一个周末（12至13日）的78宗急跌76%，为近20周新低。由于可见，加息令准买家对入市却步，而且部分更抱著「迟买会平」的心态，要「睇定啲」才决定入市与否，因而交投淡静，相信将会继续拉锯。
未加息前，市场已有不少声音要求政府「减辣」或「撤销辣招」，相信加息后，有关诉求会变得更迫切。行政长官梁振英早前表明不会「减辣」，认为政府没有责任保证楼价只升不跌，强调政府的责任是通过增加土地和房屋供应，以解决市民的住屋问题。
他表示，基于过去土地楼房供应不足及有外来需求、炒卖等，所以出现较严重的供不应求情况，故未来会继续采用「双辣招」来遏抑外来需求、炒卖需求和投资需求，亦会继续增加土地供应和楼房供应。
虽然加息对一手及二手市场都有大大小小的影响，但笔者觉得现在决定「减辣」或「撤销辣招」是言之过早，但必然是迟早的事。政府推出「辣招」是为了抑制炒楼，阻止楼市升势，故此是否「减辣」，楼市转势与否是一大重要考虑因素。
新近的中原城市领先指数（CCL），可见楼价已连跌5周，由11月头的142.14跌至12月中的137.3，下跌3.53%，故此不少人认为楼市真是跌了。根据资料，2013年4月份曾出现楼价连跌的情况，当时楼价连跌5周，主要是受双倍印花税及银行加按息所致。但其后楼价上升，反映该时的下跌只是一个假象，因此我们不能单单只凭几个数据而断定楼市下跌，就决定「减辣」或「撤销辣招」。
事实上，加息对香港楼市有影响，市场新近频频录得减价成交，但现在的楼价下跌是「技术式调整」，还是会重现上世纪九十年代后期因金融风暴而大跌的状况？笔者认为，楼市的调整期不会是短期，预料最少有1年的调整。我们见到楼价有回落的迹象，这可能只是暂时性，现大多业主因恐慌情绪而劈价卖楼，故此我们仍需一段时间留意楼市走势。
而政府采「减辣」来刺激楼市交投又是否可行？「减辣」是好讲究时机，减得太早，一切可能会功亏一篑，楼市有机掉头回升；如果减得太慢，又怕楼市一蹶不振，楼价跌得太低。如一旦决定「减辣」，即代表政府证实楼市转势，一旦决定错误，就是向市场传达错误信息，误导市民，影响久远，故此政府作决定前必须谨慎。
中原城市领先指数(CCL)最新报137.3（反映2015/12/07至2015/12/13 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周微跌0.67%，而较上年同期上升3.38%。
本周仅有2个分区录得升幅，新界(东)及新界(西)分别按周上升0.39%及0.10%，前者录得145.27，后者录123.66，而较上年同期分别上升6.24%及5.95%。而港岛区录得跌幅最多，新报147.59，按周下跌2.68%，而较上年同期上升4.74%。九龙区新报134.55，按周微跌0.22%，而较上年同期上升0.76%。
-- 红磡海逸豪园中层户 减价5%易主 --
世纪21福兴地产高级分行经理张向荣表示，新近录得红磡海逸豪园20座中层C室成交，实用面积537平方尺，建筑面积728平方尺，2房间隔，座向东南望内园景，原业主开价$800万，日前减价至$760万沽出，减幅达5%，实用面积平均尺价$14,153，建筑面积平均尺价$10,440。
-- 沙田第一城3房 $550万沽出 --
世纪21奇丰物业大涌桥分行经理谭培坤表示，新近促成沙田第一城12座中层A室成交，实用面积515平方尺，建筑面积605平方尺，3房，室内靓装修，成交价$550万，实用面积平均尺价$10,680，而建筑面积平均尺价$9,091。
-- 屯门宝怡花园高层 $8,800租出 --
祥益地产分行主管李意铭表示，新近录得屯门宝怡花园租出，单位为1座高层C室，实用面积415平方尺，建筑面积518平方尺，内笼附设企理装修及齐全家电，日前获一名区内客以$8,800租入单位，实用面积平均尺租$21.2，而建筑面积平均尺租$17。
-- 屯门叠茵庭高层户 累减$44万成交--
祥益地产高级营业经理黄振文表示，日前促成屯门叠茵庭成交，单位为2座高层A室，实用面积376平方尺，建筑面积548平方尺，2房，设雅装连全屋家电，原业主10月初以$436万放盘，最后减至$392万易主，累减$44万，实用面积平均尺价$10,426，建筑面积平均尺价$7,153，属市场价成交。
-- 太古殷然上载楼书 --
太古旗下的殷然早前上载楼书，项目位于坚道100号，楼高50层，提供197个单位，实用面积由544至3,118平方尺不等，采2房至4房间隔，预计关键日期为2017年5月31日。
-- 世宙新推8伙圣诞假售 --
长实发展的元朗世宙举行记者会，公布项目最新部署。为回应市场需求，项目将已加推8伙3房安排于本周五（圣诞节）发售，最高即供折扣后，折实$716.3万。 长实高级营业经理何家欣指，世宙截至目前累沽约660伙，套现逾$38.4亿。她指，价单上2%折扣将于12月31日完结，故呼吁买家尽早入市。
有用
