2024-04-27 28HSE 編輯部
單位較舊方案多兩成 擬建社福設施增勝算
長實3年前向城規會申請於大埔鳳園項目建屋，惟後來遭到大量當區居民的反對，最終選擇撤回申請。近日發展商捲土重來，發展地盤並擴大逾1倍多至32.2萬方呎，但地積比率較當日申請的5倍下降至3.63倍，即發展密度下降27%。而因為地盤更大，今次申請的單位數量亦增加至1,759伙，較之前多297伙或20%。而值得留意的是，為增加規劃誘因及「闖關」機會，發展商提出於項目南面的一幅社區用途地帶上，興建1幢8層高社會福利綜合大樓，提供100個安老院舍宿位等。◆香港文匯報記者 顏倫樂
長實申請的用地位於同系發展項目「嵐山」的南面，現時屬於「綜合發展區(1)」地帶。項目對上一次申請在2019年，當時申請的範圍約15萬方呎，擬改劃用途至「住宅(乙類)11」，以5倍地積比率發展75萬方呎樓面，興建5幢28至29層高住宅大樓及2幢3層高非住宅大樓，提供1,462伙。惟當時項目遭到不少當區居民反對，申請計劃最終撤回。
翻查2019年資料，當時有村民擔心申請會進一步惡化區內交通、空氣污染等問題，亦有人認為發展商以地積比5倍發展，較乙類住宅地最高地積比3.3倍高出逾五成，而且興建高層大廈與鄉郊發展不相符。
事隔3年，長實終於捲土重來。長實於申請文件中指出，集團早在1987年起在「綜合發展區(1)」內收購土地，以落實嵐山發展項目中後續的發展，但目前再進一步收購餘下私人地段已十分渺茫。今次申請是為響應政府地盡其用並善用可開發土地的政策，檢討及發掘具有發展潛力的農地或未被充分利用的土地，以滿足本港社會迫在眉睫的住房需求。
地盤大1倍 包括若干官地
新申請作了不少大動作修改。最明顯地方是地盤規模的擴大，並興建社區設施以增加規劃增益。按申請文件顯示，今次申請的地盤面積達到32.2萬方呎(當中約三分一屬政府土地)，對比之前2019年的申請大幅增加了17.22萬方呎及1.15倍。發展商依舊申請將地盤改劃為住宅乙類用地(「住宅(乙類)13」)，但住宅部分的地積比率降為3.6倍，較之前申請的5倍減少27%。
雖然地盤規模大了超過一倍，但因發展密度下降，因此最新申請的單位數量為1,759伙，對比2019年的1,462伙只增加了20%。文件顯示，整個項目將分為北面的「區域A」、南面的「區域B」。住宅部分全數位於「區域A」，包括6幢25至30層高住宅(另有3層地庫停車場)、1幢3層高會所、1幢2層高建築(包括公共停車場及零售設施)。住用樓面有103.8萬方呎、非住用有8,611方呎。
計劃供100個安老宿位
單計項目的住用樓面103.8萬方呎，對比2019年增加了38.4%。至於「區域B」則全屬「政府、機構或社區」用途(GIC)，長實申請將現時2層的高度限制放寬至8層，以興建1幢社會福利綜合大樓，樓面約51,473方呎，計劃提供100個宿位的安老院舍，及30個名額的日間護理單位。業界相信發展商在方案中加入興建社區設施的條件，是希望增加城規會「開綠燈」機會。
另外，由遠東發展、蘭桂坊集團等持有的西貢蠔涌地皮，新近就範圍內第2期發展的位置，向城規會申請略為放寬建築物高度限制至12米，以興建22座6層高洋房。第2期項目佔地約59,198方呎，擬以地積比率0.75倍發展，落成後提供22幢不多於6層高的洋房，住宅樓面約44,398方呎，另亦有3座2層高的非住用建築。
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