2024-05-02 28HSE 编辑部
单位较旧方案多两成 拟建社福设施增胜算
长实3年前向城规会申请于大埔凤园项目建屋，惟后来遭到大量当区居民的反对，最终选择撤回申请。近日发展商卷土重来，发展地盘并扩大逾1倍多至32.2万方尺，但地积比率较当日申请的5倍下降至3.63倍，即发展密度下降27%。而因为地盘更大，今次申请的单位数量亦增加至1,759伙，较之前多297伙或20%。而值得留意的是，为增加规划诱因及「闯关」机会，发展商提出于项目南面的一幅社区用途地带上，兴建1幢8层高社会福利综合大楼，提供100个安老院舍宿位等。◆香港文汇报记者 颜伦乐
长实申请的用地位于同系发展项目「岚山」的南面，现时属于「综合发展区(1)」地带。项目对上一次申请在2019年，当时申请的范围约15万方尺，拟改划用途至「住宅(乙类)11」，以5倍地积比率发展75万方尺楼面，兴建5幢28至29层高住宅大楼及2幢3层高非住宅大楼，提供1,462伙。惟当时项目遭到不少当区居民反对，申请计划最终撤回。
翻查2019年资料，当时有村民担心申请会进一步恶化区内交通、空气污染等问题，亦有人认为发展商以地积比5倍发展，较乙类住宅地最高地积比3.3倍高出逾五成，而且兴建高层大厦与乡郊发展不相符。
事隔3年，长实终于卷土重来。长实于申请文件中指出，集团早在1987年起在「综合发展区(1)」内收购土地，以落实岚山发展项目中后续的发展，但目前再进一步收购馀下私人地段已十分渺茫。今次申请是为响应政府地尽其用并善用可开发土地的政策，检讨及发掘具有发展潜力的农地或未被充分利用的土地，以满足本港社会迫在眉睫的住房需求。
地盘大1倍 包括若干官地
新申请作了不少大动作修改。最明显地方是地盘规模的扩大，并兴建社区设施以增加规划增益。按申请文件显示，今次申请的地盘面积达到32.2万方尺(当中约三分一属政府土地)，对比之前2019年的申请大幅增加了17.22万方尺及1.15倍。发展商依旧申请将地盘改划为住宅乙类用地(「住宅(乙类)13」)，但住宅部分的地积比率降为3.6倍，较之前申请的5倍减少27%。
虽然地盘规模大了超过一倍，但因发展密度下降，因此最新申请的单位数量为1,759伙，对比2019年的1,462伙只增加了20%。文件显示，整个项目将分为北面的「区域A」、南面的「区域B」。住宅部分全数位于「区域A」，包括6幢25至30层高住宅(另有3层地库停车场)、1幢3层高会所、1幢2层高建筑(包括公共停车场及零售设施)。住用楼面有103.8万方尺、非住用有8,611方尺。
计划供100个安老宿位
单计项目的住用楼面103.8万方尺，对比2019年增加了38.4%。至于「区域B」则全属「政府、机构或社区」用途(GIC)，长实申请将现时2层的高度限制放宽至8层，以兴建1幢社会福利综合大楼，楼面约51,473方尺，计划提供100个宿位的安老院舍，及30个名额的日间护理单位。业界相信发展商在方案中加入兴建社区设施的条件，是希望增加城规会「开绿灯」机会。
另外，由远东发展、兰桂坊集团等持有的西贡蚝涌地皮，新近就范围内第2期发展的位置，向城规会申请略为放宽建筑物高度限制至12米，以兴建22座6层高洋房。第2期项目占地约59,198方尺，拟以地积比率0.75倍发展，落成后提供22幢不多于6层高的洋房，住宅楼面约44,398方尺，另亦有3座2层高的非住用建筑。
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