2025-05-06 28HSE 編輯部
要知道樓市的走勢，可從市場的成交量、成交價是賺還是蝕去推斷，我們經常在報紙上見到「明賺實蝕」的成交個案，究竟是什麼回事？業主最終是賺錢還是蝕錢呢？
近日有一宗宗豪宅成交就是「明賺實蝕」，成交單位為山頂司徒拔道53號傲璇的頂層連天台單位，實用面積5,444平方呎，連1,508呎平方呎天台，於3月中以$5.12億連兩個車位沽出，實用呎價$94,048。
據了解，原業主在2015年11月以$5.096億連2個車位入市，創下當時全港分層住宅售價新高。換言之，以帳面來說，業主持貨10年賺$240萬，單位期內升幅0.47%。
那為什麼成交屬「明賺實蝕」?因為買樓是需要支付印花稅的，以當時的稅率計算，原業主需要支付8.5%稅項，扣除當時發展商提供的從價印花稅現金優惠4.25%，即原業主需主付$2,165.8萬稅項。不計算其他支出，已繳交的印花稅費用已高於賣樓所賺得的金錢。
其實買樓涉及不少開支，除了印花稅外，還有不少隱藏支出，會令成交變成「明賺實蝕」的情況。最平常的是代理的佣金，一般的情況下，將單位售出，賣方需要支付樓價1%作為地產代理的佣金。
有些比較難售出的單位，或者業主想加快售出單位，在雙方協商下，賣方甚至要支付多於樓價1%的費用作為佣金。以上述的成交個案為例，假設佣金是1%，賣方需要支付$512萬佣金，很容易就會造成「明賺實蝕」的情況。
而當時原業主購買物業時，由於單位是一手新盤，發展商一般都會以可觀地產代理佣金作為促銷報酬，因此地產代理也會對買家提供一定金額的回佣，估計當時買家買樓時不需要支付佣金。若然購買二手物業的，買家一般都是支付樓價1%的作為佣金，視乎不同情況而定。
裝修費用亦是一筆開支，有些買家原沒有打算將單位售出，因此將單位豪華裝修，花的裝修費用不菲，動輒數十萬，有的甚至過百萬；如果有的單位涉及改建等，買家可能會要求原業主先還原才買入單位，當中涉及的工程開支亦不少。
因此，當業主要賣出手上的物業時，要計算自己是賺錢還是蝕錢的話，必須將當時購入物業的開支計算在內，如印花稅、律師費、佣金及裝修費用等。而搵樓人士，見到成交新聞後，亦要留意成交是帳面獲利還是實際獲利。
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