資助市民入市會刺激樓價？

[28Hse 三地產焦點 第一百五十七期 2018年3月14日] 香港的樓價持續上升，不少市民希望政府出手幫助，近日更將焦點放在財政司司長陳茂波發表的財政預算案。然而，預算案不盡如人意，並沒有提出加大遏抑樓價的措施，對增加土地供應和應對樓市完全沒有貢獻。

究竟現時樓市有多瘋狂？根據差餉物業估價署公布的樓價指數，截至1月，樓價指數為357.5點，較上一個月上升1.27%，連升22個月，亦是自2016年11月樓價指數創新高後，連續第15個月創歷史新高。

不少市民關心樓市問題，但今次財政預算案對此「交白卷」。被問及預算案不見有「辣招」出現，是否代表政府對於調控樓市已沒有新招？陳茂波表示影響樓市的一些基本因素，包括供應及利率，已經起了基本性變化，所以覺得對樓市會有一定壓力。

對於財政預算案，只可說有人歡喜有人愁，綜援生果金出「三糧」的受惠者固然開心，但苦候上車的市民就比較失望。平心而論，政府在庫房錄得1,380億巨額盈餘的情況下，沒有預留資金作發展土地及房屋有點不合情理。

另一方面，筆者認為房屋問題是影響民生的焦點，應撥出部分盈餘去幫助市民，例如發展過渡性房屋、為私樓租戶提供租金津貼等，又或者重推首次置業貸款，以協助年輕人買樓。

其實，在政府發表財政預算案前，香港願景計劃亦有提出新方法，冀望可解決港人置業艱難問題。他們建議政府應從按揭保險、強積金及置業資助等三方面，協助首次置業家庭。

置業資助方面，建議向首次置業的二人或以上的白表及綠表家庭，提供一筆過免償還的$20萬置業補助金，以購買二手私人樓宇，每年名額為2,800個，以抽籤形式決定。

另外，他們建議設立「強積金置業計劃」，允許二人或以上的家庭，提取供款帳戶和個人帳戶內總額的一半，或上限$10萬(以較低者為準)用作首次置業；第三項建議為放寬「470萬或以下的樓宇」的貸款成數至95%，並擴大「按揭保險」的樓價範圍至$800萬。

有人說以公帑去協助市民入市，只會刺激樓市，令市民上車之路更難。筆者又不太認同，前題是政府為買樓人士提出資助的同時，不能放寬壓力測試標準，因為在樓價未見明顯回落前，放寬壓力測試等同「減辣」，樓價有機會反而升得更高。

再加上，基於計劃置業資助一年只有2,800個名額，對樓市的影響相對有限。那為何會設2800個名額，而不是多或少一點？香港願景計劃解釋，這是以每年樓宇平均成交量的5%為基礎，背後有數據基礎。

名額太少，會被市場質疑不能真正資助有需要的家庭入市；但如果名額太多，對樓市有太大衝擊。現時設定一年2,800個名額，雖然作用不大，但聊勝於無，有機會總好過連機會都沒有。

為了補救令人失望的財政預算案，政府可考慮推出有關措施，避免刺激樓市之餘，又可以逐步幫忙市民上車。

中原城市領先指數(CCL)新報171.67（反映2018/02/26至2018/03/04 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.48%，而較上年同期上升15.47%。

4個分區中，只有新界(東)區錄得跌幅，按周下跌0.08%，新報180.28，較上年同期上升16.32%。反之，新界(西)區升幅最多，按周上升1.79%，最新錄得157.71，較上年同期上升18.26%。而港島及九龍區亦錄得升幅，分別錄得180.42及168.35，按周升別上升0.18%及0.72%，較上年同期分別上升11.71%及15.28%。

-- 天后寶明閣2房 $575萬易主 --
世紀21北山地產客戶經理楊詠詩表示，新近錄得天后寶明閣中層A室成交，實用面積319平方呎，2房間隔，座向北面望街景，獲區外上車客以$575萬承接，實用面積平均呎價$18,025，造價及呎價創該物業同類型單位新高。

-- 屯門豫豐花園3房 成交價$510萬 --
祥益地產客戶經理古文彬表示，新近錄得屯門豫豐花園2座低層E室成交，實用面積568平方呎，3房1廳，擁公園景觀，獲區外首置客以$510萬購入，實用面積平均呎價$8,979，稍低市場價成交。

-- 北角城市花園山景戶 $920萬--
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，日前促成北角城市花園7座高層C室成交，實用面積596平方呎，2房間隔，座向南面望山景，成交價$920萬，實用面積平均呎價$15,436，屬市價水平。

-- 天水圍天頌苑高層戶 $358萬獲承接--
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，日前促成天水圍居屋天頌苑F座高層7室，實用面積506平方呎，2房2廳，設企理裝修連部分傢電，獲買家以$358萬(居二市場價)承接，實用面積平均呎價$7,075，屬市場價成交。

-- 大埔白石角項目第1期命名雲滙 --
新地旗下的大埔白石角東部命名為雲滙發展項目，總共1,444伙，分兩期發展，當中第1期命名為雲滙（St MARTIN），位於科進路12號，設有6座住宅大樓，提供804伙，提供開放式至3房連儲物室，2房或以下單位佔55%，預計關鍵日期為2020年2月28日。
-- 青山公路項目命名為THE CARMEL --
由永泰地產發展的屯門青山公路大欖段168號項目命名為THE CARMEL，項目涉178伙，包括48伙洋房，實用面積由1,000至4,000平方呎，戶型介乎3房至5房，以及130伙分層住宅，實用面積270至1,400平方呎，戶型由開放式至4房。
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