2024-04-29 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第六十四期 2016年6月1日] 香港樓價高是眾所周知的事，即使近日樓價有下跌的趨勢，港人買樓上車仍「難過登天」。日前工聯會公佈一 項調查發現，一對月入共$3萬的情侶在零開支下儲蓄，至少44個月才儲夠四成首期，成為天水圍嘉湖山莊一個441呎單位的業主。
以上的調查是工聯會於4月至5月初進行的，他們收集全港30個盤的細單位樓價，以調查青年家庭首次置業負擔。30個樓盤包括10個一手新樓盤、「十大 屋苑」如太古城及美孚新邨，以及10個港島區受歡迎的屋苑。
30個樓盤中，只有6個售價低於$400萬，另只有10個單位的面積小於450呎。當中，最便宜的單位為天水圍嘉湖山莊一個441呎單位，售價約為$293萬，如 果造6成按揭，首期約需$117萬，外加$4萬多的印花稅，以及其他費用。
工聯會以去年第四季年輕人個人入息中位數$1.5萬計算，發現一個二人家庭扣除強積金後，即使不吃不喝不消費，仍然要用4至10年的時間，方可儲夠四 成首期置業；若家庭只以一半收入作為儲蓄，上車時間更增至7年到20年不等。
對於上述的調查結果，筆者真的不知道是歡喜還是愁，首先這較年初公布的全球樓價負擔能力調查結果理想，當時是指港人需不吃不喝19年方能置業。 現時兩者結果相差最長15年，我們應該歡喜嗎？
雖然見到有關數據，筆者首先是開心，但理智告訴自己工聯會的調查不夠全面，首先，為什麼只選擇30個屋苑，而不是50個屋苑？為什麼選擇10個港島區 受歡迎的屋苑，而不是選擇九龍區或新界區？為什麼選擇這些屋苑，而不是選擇某屋苑？
姑勿論以上的數據是否全面，都是可反映到樓價與青年收入差距甚大。根據資料，現時對未持有本地住宅物業的永久居民，購買$400萬或以下物業，印 花稅率是2.25%；樓價$300萬或以下，稅率是1.5%；而$200萬或以下的只收$100印花稅，而新引入的雙倍印花稅、買家印花稅則與初次置業的永久居民無關。
針對年輕人的置業困難，立會議員郭偉強建議政府降低首置人士的印花稅率，將樓價$200萬或以下的只收$100印花稅的優惠擴大至$400萬或以下單位。 另外，他亦建議政府放寬按揭成數至八成及提供低息貸款，以助初次置業家庭以較低首期入市。
而當中筆者覺得最創新的是他建議當局提供更多元化的置業方式，在居屋及私樓中間加入一個置業階級，以增加置業者的上車機會。首先，一對月入共 $3萬的情侶已超過公屋申請的每月最高入息限額，故已不能考慮公屋；而居屋數量有限，往往都吸引大批市民申請認購，中籤機會不高；而私樓則樓價高，與年青人的負擔能力有點脫節。
基於以上情況，筆者認為加多一個置業階級的確是一個辦法，既縮短市民儲錢上車的時間，又可以舒緩社會各階層的房屋問題。當然，建議還建議，接 納還接納，政府不一定會接納建議，但既然樓價水平已與市民負擔能力脫節，除大幅增加土地及房屋供應外，多元化政策的確是需要的，以免顯得自己對房屋問題束手無策。
中原城市領先指數(CCL)新報128.51（反映2016/05/16至2016/05/22 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微升0.08%，但較上年同期下跌8.42% 。
本周4個分區跌幅最多的是港島區，按周下跌1.44%，新報133.46，較上年同期下跌9.98%。而九龍區則是升幅最多，最新錄得128.73，按周上升1.19%，但較上年同期下跌7.68%。新界(東)區新報135.16，按周上升0.68%，較 上年同期下跌9.23%。而新界(西)區錄得113.95，按周下跌0.60%，較上年同期下跌8.75%。
-- 將軍澳新寶城2房 減價$44萬易主 --
世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良指出，新近促成將軍澳新寶城2座中層D室成交，實用面積434平方呎，2房間隔，座向西南望園景及泳池景，業主原叫價$510萬，後減價$44萬至$466萬易主，實用面積平均呎價$10,737， 其成交價低市價約6%。
-- 大埔新峰花園高層戶 $473萬易手 --
世紀21柏宇地產執行董事黃學宇表示，新近錄得大埔新峰花園30座高層C室成交，實用面積530平方呎，2房間隔，座向東南望樓景，以$473萬成交，實用面積平均呎價$8,925。
-- 屯門寶怡花園2房 $330萬獲承接--
祥益地產分行主管李意銘表示，新近促成屯門寶怡花園成交，單位為1座低層A室，實用面積480平方呎，2房2廳，間隔實用，日前獲一名外區上車客以$330萬承接，實用面積平均呎價$6,875，屬市場價成交。
-- 屯門市廣場山景戶 $400萬易主--
祥益地產高級營業經理林偉光表示，日前促成屯門市廣場7座高層A室，實用面積438平方呎，客廳及房間均享開揚山景，獲一名區外首置客以$400萬承接，實用面積平均呎價$9,132，屬市場價成交。
-- 登峰‧南岸新增「先住後供付款計劃」 --
九建旗下的登峰‧南岸舉行新聞發布會，公布項目最新部署。九龍建業有限公司市務及銷售部總經理楊聰永表示，登峰‧南岸推出「先住後供付款計劃」，付款方式為首5%之成交金額於簽署臨時合約時付款、其後5%於簽署 臨時合約後20天內付款、及餘款90%於簽署臨時合約後45天內繳付。選擇此付款計劃除了可獲照售價減2%折扣外，更可享首兩年免息免供及高達八成之一按貸款。 楊補充，除新增付款方法之外，發展商更向兩房單位買家推出「影音設備及傢俬組合」優惠，增送家具包括音響、電視機、餐桌連座椅、組合櫃、以及吊燈等，買家不用多添置家具便可入住，節省成本。
-- 粉嶺囍逸加推38伙 --
信置發展的粉嶺囍逸公布最新部署，項目繼貼市價推出首批60伙後，宣布加推第2張價單，更首推開放式戶，最快下周中賣樓。 信置營業部聯席董事田兆源表示，項目原價加推38伙，包括9伙開放式、10伙1房、19伙2房，價單定價$322.1萬至$581.6萬，呎價$11,054至$14,025，扣除最高折扣後，折扣價$289.89萬至$523.4萬，折實呎價$9,948至 $12,623。
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