[28Hse 三地產焦點 第三百四十七期 2021年11月17日] 香港土地及樓房價格高企,不少人歸因於「高地價政策」。當「麵粉價」(地價)上升,發展商會將成本上漲的負擔轉嫁給買家,「麵包價」(樓價)自然會上升,市民買樓愈來愈難。
近日再有東涌地皮流標,是發展商對後市沒有信心,還是補地價金額過高而致?除此之外,地皮流標對樓市、對房屋供應有什麼影響呢?就此,政府應否改變賣地方法?
流標的是港鐵東涌配電站地皮,址位於東涌文東路及喜東街交界,項目住宅樓面面積上限約94萬平方呎,料提供1,400至1,800伙住宅單位。項目共接獲5份標書,包括長實、新地、恒地、華懋及信置,但最後港鐵宣布不接納任何標書,並會於適時重新招標。
資料顯示,是次的流標是繼2014年初輕鐵天水圍天榮站項目後,7年來首個流標的港鐵項目。外界普遍歸咎今次流標,不是發展商沒有信心、而是補地價金額過高。
市場消息透露,項目補地價高達$47.65億,即平均每呎補地價為$5,072,但截標前市場估值只是介乎$42.3億至$75.2億,每呎樓面地價約$4,500至$8,000。除補地價外,發展商還須就分紅比例向港鐵提出建議,分紅比例不得少於15%。
此外,港鐵要求發展商於入標時自行向港鐵提出一口入標價,入標價金額不得少于$2.5億。以此計算的話,補地價連同入標價的總金額$50.15億,折合樓面平均補價約$5,338。
就此推斷的話,地皮流標的最大原因是項目補地價偏高,高出比較市場預期逾10%至20%。再加上,地皮現時未有鐵路站直接覆蓋,回報相對不夠吸引,因而令發展商出價較為審慎。
要解決房屋問題,增加房屋供應的最根本方法,今次的流標對供應會不會有影響?政府發言指,截至本年第3季,2021至22年度的私人房屋用地供應可提供約13,700伙,已超過全年供應目標12,900伙。
因此,東涌配電站地皮未能如期推出,對本年度的私人房屋土地總供應影響不大。而且政府預期在本年第四季度仍會有不同來源的用地推出,會為市場提供穩定及持續的土地供應。
出現流標是不好的現象,要整治樓市,理應要取消「高地價政策」。雖則政府多次表示並無「高地價、低地價」政策,價錢是由市場決定,但不會賤賣土地,強調政府是正常以市價出售土地。
但是從整個勾地制度來看,香港所實行的明顯是「高地價政策」,限制土地供應,提高向地產商出售土地的價格。事實上,政府的收入很大程度是靠著賣地,所以更應該改善賣地方法,以減少流標機會。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得186.06(反映2021/11/01至2021/11/07(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.11%,較上年同期上升5.30%。
本周只有九龍區錄得跌幅,按周下跌0.01%,新報181.19,較上年同期上升2.26%。反之,港島區升幅最多,按周上升1.50%,最新錄得186.84,較上年同期上升1.85%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得201.24及178.23,按周分別上升201.24及178.23,較上年同期分別上升6.58%及8.11%。
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