2024-04-27 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第四十八期 2016年2月3日] 美國顧問公司Demographia早前公布最新一份《全球樓價負擔能力調查》結果，香港連續６年蟬聯全球最難負擔城市。報告顯示截至去年第3季，香港樓價平均是一般家庭每年收入的19倍，即是連續19年不吃不喝才能置業，有關數字更是創下這項調查12年來新高。
調查以樓價中位數除以家庭全年入息中位數來計算，共調查了全球367個城市，包括美國、英國、澳洲等，結果反映這些城市年第三季度的整體住宅樓價負擔能力均惡化。
資料顯示，2015年第3季樓價中位數升至$556.1萬，按年急增14%，而家庭全年入息中位數則只有$29.3萬，即是供樓負擔比例19倍，家庭年入息中位數追不上樓價升幅，因而遠超2014年的17倍足足2倍有多。而緊隨其後的澳洲悉尼和加拿大溫哥華，則分別是12.2倍和10.8倍。
上述數字非常驚人，香港屬「極難負擔」城市的第一名，市民根本無法負擔昂貴的樓價。新近有不少專家估計香港樓價見頂回落，更會下跌1成，但是最諷刺的是，即使樓市如預期一樣的下跌10%，供樓負擔比例仍是高達17倍，仍會是蟬聯最難負擔城市。
由此可見，香港與其他城市的樓價相差很多，令筆者想起在網上見到的一篇文章，內容是說一個香港人與紐西蘭朋友的對話，講及早前有朋友購買了一個$400多萬的將軍澳「上車盤」，紐西蘭朋友聽後就好驚訝：「你朋友一定好有錢，係咪House連泳池？」以上的對話，看似是一個笑話，但真心笑不出，因為這是事實，一個「上車盤」已不知不覺升至$400萬，價錢媲美豪宅，但面積卻是很細。
報告反映香港家庭收入遠遠追不上樓價的升幅，有能力入市的買家減少，而打工仔的人工又不會大增，那難道成功置業要靠望天打卦？行政長官梁振英發表新一份《施政報告》時，表示樓價不應靠人為的供應短缺維持高企，表明不會「減辣」，同時亦沒有提供任何信息會加大調控樓市力度，反映政府無意在短期再推出「辣招」或「加辣」等。
話雖如此，大家並不需要失望，雖則減辣加辣無望，未能大大影響樓價，我們仍可展望其他招數，如金管局再次收緊按揭成數及壓測供款佔入息比率(DSR)上限等，令置業人士入市成本遞增，以提高上車門檻，從而壓抑樓價，用以調整供樓負擔比例。
根據記錄，對上一次政府出大招打壓樓市，是上年農曆年假期一星期後（2月28日），當年金管局公布新一輪收緊樓按措施，為熾熱的樓市降溫。數數手指，農曆新年快到了，不知道屆時政府又會出什麼大招呢？
對於是次報告結果，筆者表示無語，只是短短一年，買樓的難度又增加了。當然我們明瞭樓價的高與低涉及多方面因素，如房屋供應量、大圍氣氛及買家心態等，現階段，既然供應不能即時大幅增加，我們唯有展望政府的短期政策可以順利推出，成功全面檢討土地用途，以有效抑止樓價的上升。
中原城市領先指數(CCL)最新134.95（反映2016/01/18至2016/01/24 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌1.52%，亦較上年同期下跌0.84%。
本周4個分區均錄得跌幅，當中九龍區跌幅更是最多，按周下跌2.73%，新報132.15，較上年同期下跌2.91%。而港島區最新錄得147.75，按周下跌1.94%，而較上年同期上升2.67%。而新界(東)及新界(西)區則分別錄得140.47及119.31，按周下跌0.78%及0.72%，亦較上年同期下跌0.46%及1.74%。
-- 樂富天馬苑低層 $330萬易手 --
世紀21富山地產聯席董事黃澤龍表示，新近促成樂富天馬苑成交，單位為C座駿飛閣低層8室，實用面積351平方呎，建築面積479平方呎，採1房間隔，向東，室內裝修清雅舒適，以$330萬（自由市場價）易手，實用面積平均呎價$9,402，而建築面積平均呎價$6,889。
-- 北角威德閣連天台 $535萬獲承接 --
世紀21北山地產物業顧問梁佩儀表示，新近錄得北角威德閣高層C室成交，實用面積337平方呎，建築面積438平方呎，2房間隔，附設天台237平方呎，獲外區上車客以$535萬承接，實用面積平均呎價$15,875，建築面積平均呎價$12,215，屬市價水平。
-- 嘉湖山莊樂湖居高層戶 $406.8萬獲承接 --
祥益地產營業主任林家倫表示，日前錄得嘉湖山莊成交，單位為樂湖居4座高層A室，實用面積636平方呎，建築面積824平方呎，3房2廳，以$406.8萬獲區內自住/投資客承接，實用面積平均呎價$6,396，建築面積平均呎價$4,937，屬市場價成交。
-- 新屯門中心高層望海景 $390萬易主--
祥益地產營業經理黃慶德表示，新近錄得新屯門中心成交，單位為10座高層C室，實用面積462平方呎，建築面積555平方呎，客廳向東擁全海景景觀，獲區內客以$390萬承接，實用面積平均呎價$8,442，建築面積平均呎價$7,027，屬市場價成交。
-- 深灣9號兩洋房推新春優惠 --
由嘉華、信置和南豐聯合發展的深灣9號，公布項目最新部署及預告新春優惠。嘉華國際總經理(香港地產)溫偉明表示，項目推出新春特別優惠，涉及9號花園洋房單位和11號花園洋房單位，除原先180天成交可減樓價3%，以及4.25%雙倍印花稅DSD折扣外，買家可額外再獲贈成交價15%的現金回贈，優惠總值樓價約21%。 溫偉明指出，深灣9號大部分單位已出售，累售399伙，套現約130億元，並將陸續悉售餘下單位。
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