2024-04-19 易發睇樓團
[28Hse 三地產焦點 第七十二期 2016年7月27日] 近日本港樓市有反彈的趨勢，部份屋苑樓價見底回升，個別二手屋苑成交價更升高達兩成。基於市場見好樓市，令不少業主對後市充滿信心，反價、封盤即成為常見現象。
差餉物業估價署及中原城市領先指數（CCL）的二手樓價同樣錄得升幅，部分業主更採取「吊高嚟賣」的策略放盤，業主的「唔憂賣」心態所產生出來的樓市畸形現象，令屋苑樓價急升。
新近錄得沙田第一城26座高層D室，實用面積326平方呎，2房間隔，有裝修，望開揚園景，叫價$420萬，放盤約1個月，最終在沒有減價的情況下獲承接，實用面積平均呎價$12,883，屬第一城今年成交金額最貴的細單位。比起同類型單位，3月最低售$352萬，即是說短短4個月，單位增加$68萬或19.3%。
另外，市場亦錄得「皇帝唔急太監急」的畸形個案，業主不急於放盤，反而準買家急。沙田好運中心榆林閣一個2房單位，實用面積423平方呎，業主與買家口頭議價成功，業主表明旅行返港後才落實交易，但準買家恐有人捷足先登，或業主回港後態度轉趨猶豫，於是連夜與代理趕到機場接業主機，即時交票簽約，以$418萬承接單位。
基於以上的個案，市民都不禁問：「樓價又升過？我又是否錯過入市的好時機 ？」筆者覺得非也，認為這只是短暫的反彈，樓市回升是假象。首先為何現時樓市會回升？英國公投脫離歐盟後，導致美國加息步伐放慢，即是業主可繼續低息供樓，因而刺激不少買家入市。
再者，英國脫歐令股市震蕩，而且令金融市場出現較大反應，英鎊及日圓均見大幅波動。有見及此，不少市民覺得購買「磚頭」回報更高，轉投物業市場，故形成現在有市有價的情況。既然有人搶著購買自己的單位，業主固然會「吊高嚟賣」，單位因而會高於市價出售，業主或者選擇封盤「睇定點」或叫價進取「試水溫」。
就好像大埔新達廣場4座一個高層單位，實用面積489平方呎，享吐露港海景。有買家一直心儀該類單位，一聽到市場有放盤，在無睇樓的情況下，即時寫支票予業主求購，但業主一聽代理「有票在手」就不回覆，數天後才致電代理表明要加價放盤。
筆者認為現時的樓市暢旺只是一種錯覺，因為市場的潛應供應多，而且多個新盤部署推出。另一方面，相信金融市場的波動很快會冷靜，市民有機會放棄物業市場，而將資金重投金融市場。但如果情況並非我言，如果英國脫歐帶來的是嚴重的影響，本港亦可能受負面因素而令投資者撤資，樓市必然會受打撃。
買樓可以說是一生人最重要的事，那現在是否入市的好時機？如果準業主是有置業需要，而且符合自己的供款能力，那便沒有所謂的時機不時機。相反的，如果準業主認為這是最後的上車機會，只想用作炒賣而貿貿然入市，這真的不是一個好時機，因為成功入市後，單位有機會即成為負資產。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得129.84（反映2016/07/11至2016/07/17 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.51%，但較上年同期下跌8.95%。
本周4個分區中，只得新界(西)區錄得跌幅，按周下跌0.28%，新報115.85，較上年同期下跌9.86%。而九龍區則升幅最多，新報127.9，按周上升0.94%，較上年同期下跌8.49%。港島區按周上升0.77%，最新錄得138.75，較上年同期下跌9.80%。新界(東)區錄得136.31，按周上升0.23%，較上年同期下跌8.10%。
-- 筲箕灣愛蝶灣3房 $548萬易主 --
世紀21溢榮地產客戶經理林曉怡表示，日前錄得筲箕灣愛蝶灣6座低層B室成交，實用面積592平方呎，採3房間隔，座向東南望樓景，以$548萬(居二市場價)易手，實用面積平均呎價$9,257。
-- 天水圍居屋天盛苑高層戶 $378萬售出 --
祥益地產營業經理黃肇雯表示，日前促成天水圍居屋天盛苑E座高層5室成交，實用面積650平方呎，3房2廳連套房，附設企理裝修，日前獲區內首置客以$378萬(居二市場價)購入，實用面積平均呎價$5,815，屬市場價成交。
-- 大埔寶湖花園樓景戶 $350萬獲承接--
世紀21柏宇地產執行董事黃學宇表示，日前錄得大埔寶湖花園成交，單位為A座低層05室，實用面積354平方呎，座向西北望樓景，成交價$350萬，實用面積平均呎價$9,887，屬市價水平。
-- 屯門叠茵庭中層戶 $378萬易手--
祥益地產營業經理古文彬表示，日前錄得屯門叠茵庭7座中層G室成交，實用面積381平方呎，附設企理裝修，而且交通方便，日前獲買家$378萬承接，實用面積平均呎價$9,921，屬市場價成交。
-- 紅磡維港‧星岸加推78伙 --
由長實發展的紅磡維港‧星岸舉行記者會，公布項目最新部署。長實地產投資董事郭子威今日宣布推出第3座，合共78伙，其中A、B室景觀最佳，享維港煙花海景；而C室則享啟德機景、鯉魚門海景等。他表示將於下周初開放示範單位，並推出首張價單，涉及34伙，預計下周開始銷售。 另外，他亦公布了項目9幢海濱花園洋房的招標形式，入場費為由$9億起，每個單位的實用面積為2,200平方呎，連700平方呎花園。郭氏指，最快今月底至下月初公開招標。
-- 旺角SKYPARK加推45伙 --
新世界旗下的旺角SKYPARK加價加推45伙，個別較月初推出的單位有逾4%加幅。SKYPARK新一批包括37伙一房及8伙兩房，面積407至463平方呎，價單定價$864.2萬至$1,102.1萬，價單呎價$21,233至$23,803。
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