2024-04-30 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第九期 2015年5月6日] 外界稱為「商品大王」的羅傑斯（Jim Rogers）(附圖)，早前接受傳媒訪問直言，香港樓市泡沫已去到極端階段，已到即將爆破的臨界點，預計3年內樓市可能會大跌超過五成。
他指出，香港及新加坡等地方，住宅物業供應開始大幅增加，對價格會是決定性因素。根據差餉物業估價署《香港物業報告2015》初步統計數字，2013年所有單位落成量為8,250個，而2014年則升至15,720個，升幅高達90.5%。然而政府估計2016年，所有單位落成量為20,140個，較2013年單位多144%，詳見以下圖表。
他續指，更大的風險是大多投資者忽視美國加息及全球金融危機，對此掉以輕心。他認為，究竟美國聯儲局何時加息並非重點，重點是周期一啟動後，資金的流向才最重要。若未來兩三年美國加息，吸引資金流入，帶動美元升值，對香港損害很大，香港政府甚至有機會取消聯匯制度，「屆時香港的樓價也會受到衝擊」。
歷史上金融風暴每10年內會出現一次，而上一次的金融海嘯發生在2008年，按照以往周期推斷，他認為未來3年內爆發金融危機的機率極高，屆時資金大幅撤走，樓價或大跌超過五成。
「香港樓價3年內可能會大跌超過五成」這個話題，引起不少人的關注，眾說紛紜，當中中原集團創辦人施永青於報紙上撰文，以表其意見。
施永青坦言「世上甚麼事情都可能發生，只是我認為機會不高」，以及他認為美國加息及金融危機，是不會同時發生，「若是美國有機會再次爆發金融危機，聯儲局就一定不會加息。但若果加息，就代表經濟已漸上正軌」。他續指，過去的金融危機並非都是十年一次，而樓價的跌幅亦非每次一樣，所以認為羅的預測沒有根據。
他表示，從用家的角度來看，現時的樓價升得過份，與一般小市民的購物力脫節；但從資金擁有者的角度來看，情況就不一樣，他們需要安全感，需要實實在在的樓宇，勝於購買股票、債券等所得來的一份資產證明書，所以他們會擁有多間樓宇。
現時政府推出多項「辣招」，如收緊按揭成數或調低按揭供款與入息比率及壓力測試等，阻止資金「岩岩好」的人上車，從而妨礙資金流入樓市。近期本港股市暢旺，不少人大有斬獲，施永青坦言，「若非政府有這麼多的辣招妨礙資金流入樓市，相信很多人會把在股市裡賺來的錢用作買樓。」
但是「辣招」已推出一段時間，流入樓市的資金理應減少，但是房屋供應求過於供，新盤頻頻超額認購，所以業主的心態仍沒有改變，叫價仍十分硬淨，我們仍可經常於報道上看到某某屋苑呎價破頂、成交價破頂，鮮見有業主減價速銷單位。政府多次出招，但樓價仍沒有下跌的跡象，所以施永青表示「我實在沒法想像，樓價可以在3年裡跌五成。」
筆者則認為，單位的落成量雖大幅增加，但是仍遠超出市民的住屋需求，單是計正在輪侯公屋的27萬戶，已超出2016年預計落成量12.4%，還未計算購買居屋及私樓的準買家，所以沖淡樓價機會不大。然而現在樓市熾熱，但政府已採取措施介入市場，相信即使泡沫爆破，情況應該不會比97或08年更為嚴重，樓價會下跌，但跌超過五成略為誇張了一點。
不過「寧可信其有，不可信其無」，如果真的發生，對於銀根不足的準買家將會是一件好事，可以趁樓價低時入市，成功上車的機會大增；但對於擁有幾所物業的市民，這將會是惡夢的開始。
中原城市領先指數(CCL)最新報141.22（反映2015/4/20至2015/4/26 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.84%，而較上年同期上升19.27%。
本周各分區均錄得升幅，當中新界(東)區升幅最多，上升高達2.94%，新報147.57，而較上年同期上升23.39%。而新界(西)區則錄得124.23，按周上升1.35%，較上年同期上升25.57%。港島區新報151.59，較上周上升0.20%，較上年同期上升16.79%。而九龍區升幅最少，最新報139.91，較上周升0.19%，較上年同期上升21.57%。
-- 北角雲景台高層海景戶 $2,168萬易手 --
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，新近錄得北角雲景台高層D室成交，實用面積1,072平方呎，建築面積1,198平方呎，3房連套房加工人房間隔，向西北望煙花海景，獲區外換樓客以$2,168萬承接，實用面積平均呎價$20,224，建築面積平均呎價$18,097，屬市價水平。
-- 北角健威花園2房 獲上車客以$527萬承接 --
世紀21日昇地產執行董事黃文龍表示，新近錄得北角健威花園F座低層02室成交，實用面積456平方呎，建築面積514平方呎，採2房間隔，向東南望樓景，原業主以$540萬放盤，後獲上車客成功議價至$527萬成交，實用面積平均呎價$11,557，建築面積平均$10,253，屬市價成交。
-- 屯門凱德花園2房 實用呎價$9,551 --
祥益地產高級營業經理林偉光表示，屯門凱德花園日前錄得一宗外區上車客成交個案，單位為3座中層A室，實用面積312平方呎，建築面積450平方呎，2房間隔，日前獲一名外區客垂青，成交價$298萬，實用面積平均呎價$9,551，建築面積平均$6,622，成交價稍高於市場價。
-- 居屋兆康苑 $315萬易手 --
祥益地產分行主管李啟昌表示，日前屯門居屋兆康苑錄得一宗區內客成交個案，成交單位為N座低層4室，實用面積483平方呎，建築面積587平方呎，2房2廳，獲區內客以$315萬(自由市場價)購入，實用面積平均呎價$6,522，建築面積平均$5,366，屬市場價成交。
-- 錦豐園山景戶 $1.42萬獲外區客承租 --
星輝地產代理高級營業員佘小姐表示，新近錄得日前錄得一宗租賃成交，單位為錦豐園2座低層F室，實用面積555平方呎，建築面積709平方呎，採3房間隔，外望山景，獲外區家庭客以$1.42萬承租，實用面積平均呎租$25.6，建築面積平均呎租$20.1。
-- 荃灣中心低層單位 $347.5萬獲承接 --
星輝地產代理高級營業員佘小姐表示，日前荃灣中心錄得一宗買賣成交，單位為3座(杭州樓)低層A室，實用面積324平方呎，建築面積413平方呎，以$347.5萬易手，實用面積平均呎價$10,725，而築面積平均呎價$8,414。
-- 峻瀅II期最快本月底前開售 --
由長實發展的峻瀅II期，日前(5日)公布最新部署，項目位於將軍澳石角號6號，由3座物業組成，合共提供872伙，以2、3房多元化間隔為主。地產投資董事郭子威表示，設於紅磡置富都會的示範單位及售樓處工作已進入最後階段，預計最快本月底前開售。
-- 馬頭圍道項目命名為傲形 --
恒基地產營業(一)部總經理林達民表示，馬頭圍道項目命名為傲形，屬The H Collection系列之一，位於紅磡馬頭圍道200號，提供120個單位，標準樓層一層五伙，主打開放式及1房戶，實用面積由204至282平方呎不等。林續指，項目最快本周上載樓書，本周末至下周初開放示範單位，有機會下周公布首張價單。
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