2024-06-05 28HSE 編輯部
近日新地旗下的天水圍大型新盤Yoho West，公布首張價單，首推280伙，折實價約$299.96萬，折實均價$10,888，創全港新盤6年新低。本港樓市低迷，要吸引買家入手，最直接的就要更改樓價，以低價策略作招徠。
要促銷新盤項目，發展商有多種銷售手法，包括為買家提供折扣優惠，又或者現金回贈，以減少買樓成本。但要留意的是，不同的優惠會對銀行估價有不同的影響，申請按揭時隨時會失預算。
事實上，購買一手新盤與二手不同，單以價錢來說，一手新盤涉及不同的術語，包括「面價」、「合約價」及「光豬價」，相信新手買家對對這3組術語一頭霧水。
首先，「面價」即是大家所認知的原價，是指發展商在價單上所列出的單位售價，而有關價錢未有扣減任何折扣及優惠；而「光豬價」是指扣除所有折扣後的折實價。
「合約價」則是指簽署買賣合約時標明的價錢，但不一定等於「光豬價」。為什麼會有此情況呢？是因為「合約價」未必可以完全反映到發展商提供的所有樓價優惠，例如提前付清樓價現金回贈或傢俬禮券等，未能在合約上即時反映。
不論「合約價」是否已屬「光豬價」，銀行及按揭保險公司在審批新盤按揭時，只會根據「合約價」去衡量個案是否符合申請按保資格，例如有否超出樓價上限，而並非以價單中的售價（「面價」）去計算。
舉個例子，物業的「合約價」超過$1,000萬，但「光豬價」低於$1,000萬。根據現行的措施，價格為$1,000萬或以下的合資格樓花物業，最高按揭保險成數為9成。以上述的例子來看，買家最多只有申請8成按揭保險，以為自己可以申請9成按揭的，就需要支付更多首期上車。
值得留意的是，這只是用作評估按保準則下之可造按揭成數，但實質可造按揭金額是會以扣除所有折扣及回贈的淨價，即是「光豬價」去計算的。因此一旦弄錯了，會計錯數的，有機會需要抬錢上會。
一般而言，購買新盤時，在成交前買家需要選擇付款計劃、折扣優惠及現金回贈，要留意的是，姑勿論發展商在成交前或後發放現金回贈，銀行在計算貸款額時，都會先將有關費用扣減。但都有例外的情況，就是提前還款現金回贈，因為未能確保買家最終是否會提前還款，所以此類的回贈就不需要扣減。
由於按揭是置業流程中重要及複雜的一環，因此建議買家入市前，應先向代理及銀行了解更多有關按揭及貸款計劃，以致最終因錯誤計算按揭問題而招致損失。
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