新居屋VS白居二，你會點揀？

[28Hse 三地產焦點 第一百六十二期 2018年4月25日] 新一期居屋及「白居二」的申請期已完結，分別超額逾30倍及逾13倍，申請反應非常踴躍，反映市民對置業需求殷切。有人一併申請兩項計劃，如果兩者均中籤，究竟準買家該如何取捨？

首先，先簡單介紹新居屋及「白居二」計劃的分別。新居屋接納綠表和白表申請者購買，而選購的單位為一手全新單位，而每次綠白表、參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭及一人申請者的配額比例均不同。

當攪珠完畢，中籤者會按優先次序在約定日期的7天前收到房屋署書面通知。於約定時間內，申請者須帶備選樓通知書、身份證正副本，以及最少相等於所選購單位售價百分之十（綠表申請人為百分之五）的首期定金揀樓及簽署臨約。

而「白居二」同樣都是購買居屋，但單位是二手的。成功申請「白居二」的買家，會獲發購買資格證明書，然後可於居屋第二市場購買未補價的單位，有效期為1年。

新居屋與「白居二」，你會點揀？每個人選擇不同，大多人都會按個人因素而決定，如與工作地點距離、單位所在位置、周邊環境，以及自己的資金預算等。但單以是次的申請來看，市民對新居屋的反應明顯較為熱烈。

事實上，兩者各有好處及壞處，新居屋的好處是單位是一手全新，置業途徑較直接，只是選擇銷售計劃的居屋單位；而壞處是單位要2年後才可入住，而且單位座落區域及位置未必適合自己。

另一方面，「白居二」的好處是選擇性較多，買家可在整個二手市場尋找合適的居屋，而且有效期為1年，有時間考慮入市與否；而壞處是單位售價由業主釐定，出價有可能較為進取，難以負擔。

表面上，兩者的分別在於購買銷售計劃的居屋單位，還是市場上的居屋單位，但實際並不是這樣。當中最多人忽視的是申請按揭方面，原則上，新居屋和「白居二」是未補地價居屋，同樣可向銀行申請免保費九成按揭貸款。

但實際上，樓齡是銀行審批按揭其中一個考慮因素，對於「白居二」買家，房委會提供按揭還款保證，但有關保證期的計法是由首次轉讓日期起計30年。然而部分二手居屋樓齡可能已逾20年或以上，即是說保證期即將屆滿，銀行未必可以批出按揭貸款。

對於居二單位，每間銀行都有不同的審批方法，大多是直接將30年保證期減去居屋樓齡，以計算可批出九成按揭貸款的最長按揭年期；有的會採取一刀切，例如以樓齡20年為界線，只要樓齡不超過20年，買家就可以申請9成按揭，還款期為25年。

無可否認的是，居屋的審批比較寬鬆，大多毋須壓力測試，主要評估買家的供款能力，但由於每間銀行審批標準不同。因此，選擇「白居二」的買家，入市前可先到多間銀行作查詢，以免因首首期不足而大失預算。

中原城市領先指數(CCL)新報179.90（反映2018/04/09至2018/04/15 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升1.40%，較上年同期上升17.76%。

本周只有九龍區錄得跌幅，按周下跌0.06%，新報174.14，較上年同期上升17.21%。反之，港島區升幅最多，按周上升3.38%，最新錄得187.16，較上年同期上升14.78%。而新界(東)及新界(西)區分別報191.72及162.01，分別按周上升2.30%及0.80%，較上年同期分別上升16.07%及17.27%。

-- 天后華信大廈1房 $520萬易主 --
世紀21北山地產客戶經理楊詠詩表示，新近錄得天后華信大廈成交，單位為高層B室，實用面積291平方呎，1房間隔，座向南面望街景，獲區外上車客以$520萬承接，實用面積平均呎價$17,869，屬市價水平。

-- 天水圍居屋天盛苑2房 $405萬獲承接 --
祥益地產分行經理謝利官表示，日前錄得天水圍居屋天盛苑成交，單位為P座中層3室，實用面積506平方呎，2房，企理四正，獲區內客以$405萬（居二市場價）購入，實用面積平均呎價$8,004，屬市場價成交。

-- 北角百福花園山景戶 $756萬易手--
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，新近錄得北角百福花園康福閣高層F室成交，實用面積545平方呎，2房間隔，座向東南望全山景，室內裝修企理，原開價$768萬，後減至$756萬易主，實用面積平均呎價$13,872，屬市價水平。

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祥益地產高級區域經理黃慶德表示，日前促成屯門居屋龍門居12座中層F室成交，實用面積431平方呎，2房2廳，獲區內首置客以$287萬（居二市場價）承接，實用面積平均呎價$6,659，稍低市場價成交。

-- 北角柏蔚山上載樓書 --
由新世界發展的北角柏蔚山上載樓書，項目位於繼園街1號，設3座，提供611伙，當中 602伙為標準單位，實用面積由519至1,537平方呎，1房至4房間隔，另設9伙複式特色單位，實用面積由1,625至3,221平方呎。預計關鍵日期為今年9月30日。
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