2024-04-27 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第三十八期 2015年11月25日] 仔細想想，筆者幾乎每天都見到不同發展商提供的新盤消息，好像是那一個新盤上樓書，另一個新盤加價再推，又或者某新盤開記者會公布部署等，當中所涉及的新盤分布全港不同位置。一手新盤攻勢凌厲，整個市場焦點聚焦一手新盤，那二手樓盤怎麼辦？
尤其是近日部署推售的新盤大多是大型樓盤，譬如是嘉里屯門滿名山（附圖為有關示範單位）及長實元朗世宙等，均提供逾千伙單位，再加上新盤頻頻「出招」，好像是提供高成數一按，即是業主只需付少量首期即可上車，或是提供印花稅回贈優惠等，搶去不少二手客源。
二手市場淡靜，地產代理為了吸客而各出奇謀，好像是有地產張貼二次創作歌詞廣告吸客，如「劈下來，豁出去」及「愈賣愈傷心，明明無餘地亦要再問」等，用字「盞鬼」，吸引了不少市民的目光，拍照並上載至網上，加大其宣傳力度。
筆者認為地產代理有創意，的確可以吸引人，但是我更認同網民所言「樓價如此貴，打十世工都買唔起」。簡言之，如此有趣的宣傳招數並非無效，只是有足夠銀彈去買樓的人有限，我們只能心動但不身動。
話雖如此，但現即使多個新盤提價加推，仍是有多人搶購，反之多個二手樓盤放盤多時仍無人問津，為何新盤相對熾熱而二手慘淡？這可以簡單歸咎於發展商推售單位數目較多，叫價彈性，可先試水溫後叫價進取，因而通常首批叫價貼近市價，較相宜，以及新樓不用多作保養，的確可為買家慳回一筆費用。
對於一手猛烈的攻勢，二手業主該如何改變才能突破困局？究竟二手業主又能否仿效發展商的招數？首先，在按揭方面，發展商提供高成數一按，更會提供二按，令買家首期支出減少，然而當中涉及資金龐大，一般業主沒能力負擔，無法輕易仿效。
而印花稅回贈優惠方面，二手業主不妨可考慮仿效，始終香港人講求著數，如果業主提供有關優惠，樓盤吸引度大增，無疑是有助加快樓盤售出的速度。坦白說，同時也有部分香港人較實際，可能寧願你直接多於「整色整水」，即是希望你直接減價多過間接減價，於銀碼上見到所謂的「誠意」。
又或者，選擇地產代理幫忙放盤的業主，成功交易後，現時大多買賣雙方各需付代理一些佣金。筆者認為既然二手市場不明朗，業主不妨可以參考2003年樓市突發逆轉時業主的做法，那時賣家為了讓代理快些成交，而願意付2個佣，而買家可免佣買樓。如果現在業主採用此方法，的確可以增加樓盤吸引度，加快成交速度，但與減價相比，減價好像實際一點。
筆者認為，作為一個二手小業主，是沒可能與發展商相比，無論是資金方面，還是放售單位數目方面，都是有一大段距離，仿效發展商的做法、策略，只是徒勞無功。為了成功出售樓盤，業主的確要面對現實，調整樓價，才能抵擋一手新盤宣傳的攻擊，才能推高整體樓市氣氛，而不單單只是一手氣氛高漲。
中原城市領先指數(CCL)最新報141.13（反映2015/11/9至2015/11/15 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.71%，而較上年同期上升8.89%。
本周四個分區僅得新界(東)區錄得升幅，新報147.28，按周上升1.18%，而較上年同期上升9.84%。然而新界(西)區則是跌幅最多，按周下跌1.97%，錄得125.67，較上年同期上升10.42%。其後是港島區新報153.11，較上周下跌1.12%，而較上年同期上升10.50%。九龍區最新錄得138.62，按周下跌0.03%，而較上年同期上升6.57%。
-- 樂富天馬苑高層 $378萬易主 --
世紀21富山地產聯席董事黃澤龍表示，新近錄得樂富天馬苑成交，單位為B座駿威閣高層4室，實用面積338平方呎，而建築面積為462平方呎，附設全新裝修，以$378萬（自由市場價）易手，實用面積平均呎價$11,183，建築面積平均呎價$8,182。
-- 沙田第一城兩房 $365萬市價成交 --
世紀21奇豐物業第一城分行高級分行經理吳元利表示，日前促成沙田第一城26座低層G室成交，單位實用面積326平方呎，建築面積395平方呎，2房間隔，不設窗台，成交價$365萬，實用面積平均呎價$11,196，建築面積平均呎價$9,241，屬市價水平。
-- 屯門康麗花園 獲外區客以$8,900租入 --
祥益地產高級營業經理袁思賢表示，新近錄得屯門康麗花園2座中層H室，實用面積362平方呎，建築面積469平方呎，2房1廳，日前獲一名外區客垂青，以$8,900租入單位，實用面積平均呎租$24.6，建築面積平均呎租$19。
-- 屯門倚嶺南庭中層戶 $$460萬獲承接 --
祥益地產高級營業經理黃振文表示，日前促成屯門倚嶺南庭易手，單位為中層D室，實用面積588平方呎，建築面積811平方呎，2房1廳，獲區外客以$460萬承接，實用面積平均呎價$7,823，建築面積平均呎價$5,672，屬市場價成交。
-- 元朗世宙公布第三張價單 共推560伙 --
長實旗下的元朗世宙舉行記者會，長江實業高級營業經理何家欣公布項目第三張價單，涉及192伙，定價由$478.5萬至$988.6萬，當中包括29伙特色戶，20個頂層連天台戶及9個平台戶。 項目共公布3張價單，共涉及560伙，佔全盤一半。何氏表示，今日有機會公布銷安，預計最快周六可開售。
-- 華懋琨崙短期內公布發售詳情 --
華懋發展的琨崙，將於本周末開放三個全新現樓示範單位及會所。華懋集團銷售部總監吳崇武指，三個示範單位全屬4房4套大宅，實用面積由2,178至2,788平方呎不等。 吳氏表示，項目將於12月5日開售，未來一至兩日開價，因為要等管理層審批。而價錢會參考附近某發展商的洋房價錢，以及附近洋房二手價。
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