2024-04-30 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第一百二十二期 2017年7月12日] 香港回歸20年，這段期間樓市有極大的變化，樓價就如坐過山車一樣，時而創新高，時而跌至谷底。事實上，除樓價外，無論按揭、息率，還是政府的房屋政策都有所不同。
回望過去20年，相信2003年是港人最難過一年。於最高峰1997年，董建華推出「八萬五」的政策，承諾每年供應不少於85,000個住宅單位，務求10年內全港七成的家庭可以自置居所，輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年。
之後香港經歷亞洲金融風暴、2000年的科網股泡沫爆破，樓市即時插水，樓價從1997年高位大跌70%。市場充斥大量負資產，部分業主負擔不了按揭供款，大量銀主盤湧現。
直至2002年11月13日，當時的房屋及規劃地政局局長的孫明揚宣佈9項穩定樓市政策，減少土地供應和避免干預市場，俗稱「孫九招」。措施包括取消賣地，暫停勾地1年、結束居屋計劃及終止出售公屋（租者置其屋）計劃等。
以上的政策對樓市有短暫的刺激作用，但好景不常，03年香港爆發沙士，交投價量齊縮，進一步重創樓價。隨著經濟復蘇，04年5月恢復賣地和勾地，但繼續停建居屋、夾屋等，05年董建華卸任，08年出現全球金融海嘯。
09年，金管局第一次推出「辣招」；10年，金管局第三次收緊按揭及推出SSD（額外印花稅）；11年，當時特首曾蔭權宣佈恢建居屋；12年，推出BSD（買家印花稅）；13年金管局第六次收緊按揭，並推出DSD（雙倍印花稅）；16年全面提高印花稅率，劃一提高至15%。17年非首置按揭成數上限再下調一成。
有人簡單的用U形去形容過去20年的樓市，從97年的高峰跌至03年的低位，其後再慢慢爬升2017年的高位。根據中原城市領先指數（CCL），97年6月的CCL為103.82，跌至03年8月的31.77，跌幅高達69.4%。而17年6月30日的CCL為160.26，遠超於97年。
20年過去了，樓市幾經升跌，現時樓價更是屹立不倒，樓價高企，超出市民的負擔能力。現時不少人將現今樓市狀況與97年相提並論，筆者多番提及，這2者是完全不同，如供樓負擔比率及按揭等，不能相提並論。
從不知幾時開始，身邊有不少人都開始提及有樓趁早買，認為愈遲買樓會愈貴，寧願揸磚頭好過揸股票。話雖如此，但遲遲不入手的人很多，因為人人都想等待樓價跌至最低位才入市，但世上那有這麼理想的預期？如果真的可以估到以後的事，相信周圍都是富豪。
樓價貴絕全球是現時不爭的事實，但誰又可以估到明年今日是升還是跌，始終影響樓市的因素眾多。所以筆者認為，有足夠負擔能力的人士，計好數的人士，不妨及早入市，不要再苦苦等待樓市大跌。也許再多20年後，我們會後悔今天為何不買樓。
中原城市領先指數(CCL)新報160.05（反映2017/06/26至2017/07/02 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.13%，反之較上年同期上升24.21%。
本周只有新界(東)區錄得升幅，最新錄得171.24，按周上升0.56%，較上年同期上升26.73%。而新界(西)區跌幅最多，按周下跌0.67%，新報142.94，較上年同期上升24.00%。港島區亦錄得跌幅，新報172.67，按周下跌0.65%，較上年同期上升25.11%。九龍區最新錄得155.19，按周下跌0.01%，較上年同期上升22.77%。
-- 大圍嘉田苑2房 成交價$495萬 --
世紀21奇豐物業大圍分行區域經理張文鏗表示，日前錄得大圍嘉田苑F座(嘉詠閣)中層07室，實用面積469平方呎，2房間隔，座向東南望山景，原開價$530萬，後減價至$495萬(自由市場價)獲承接，實用面積平均呎價$10,554。
-- 屯門居屋置樂花園3房 $450萬易手 --
祥益地產區域董事林偉光表示，日前錄得屯門居屋置樂花園7座低層D室成交，實用面積511平方呎，3房2廳，附設雅裝，獲區內客以450萬(自由市場價)購入，實用面積平均呎價$8,806，是次成交價及呎價更創屋苑同類單位的歷史新高。
-- 火炭穗禾苑高層戶 $408萬易主--
世紀21陽光物業區域經理陳世民表示，新近火炭穗禾苑D座(慶宏閣)高層10室易手，實用面積411平方呎，2房間隔，座向西南望山景，原開價$420萬，經議價後決定以$408萬獲承接，實用面積平均呎價$9,927。
-- 屯門豐景園低層戶 $400萬獲承接--
祥益地產客戶經理林英傑表示，日前促成屯門豐景園2座低層7室，實用面積347平方呎，2房1廳，累減$25萬，日前獲區內首置客以$400萬購入，實用面積平均呎價$11,527，屬市場價成交。
-- 荃灣海之戀‧愛炫美加推205伙 周六售 --
由長實地產發展的荃灣海之戀‧愛炫美（海之戀第3A期）加推205伙，將於本周六（7月15日）銷售。長實地產投資董事郭子威指，項目於本周四截止登記，周五抽籤，周六上午進行銷售。 是次加推將撥出61伙限額供首輪向隅客的S組買家認購，最多認購3伙，登記人因任何原因，包括61伙限額已滿額，而未能揀樓，便會失去揀樓資格，不能降至B組一般買家組別。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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