2024-05-06 易發睇樓團
[28Hse 三地產焦點 第三百二十九期 2021年7月14日] 劏房租務管制討論已久，近日終於有新進展了。運輸及房屋局計劃落實劏房租務管制措施，大部分都接納早前劏房租務管制研究工作小組的報告，相關草案已於9日刊憲，並將於今日（14日）在立法會首讀。
若在本年度獲通過，預料最快可於今年年底或明年初實施。到底當中有什麼類型單位受到規管？事實上，政府對劏房未有劃一的定義，為了讓更多租客可以受到保障，政府在草擬草案時已涵蓋各類劏房，包括住宅大廈及工商大廈等板間房、天台屋、太空艙及籠屋等不同類型的劏房。
值得大家留意的是，租管措施只保障有大廈公契及圖則的單位租賃，有關劏房亦必須用作自住。換言之，寮屋、村屋等沒有圖則或公契的單位不受規管。那有什麼規管措施呢？
措施重點包括，劏房業主及租客需簽訂有強制性條款的標準租約，並必須加蓋印花，租約為期兩年，租期內不得上調租金，但業主與租客可協定下調租金。而租客有權在1年死約期後，給予業主1個月通知後停止租賃。
2年租期完結後，租客有權續租一次，而加租幅度只能按私人住宅租金指數調整，上限為15%。此外，為了禁止業主濫收水電費等費用，條例規定業主要向租客提供交費單副本，而租客所支付的水電費總額不得超過賬單總款額，亦不可要求租客繳付這些公用設施以外的款項。
消息一出，眾說紛紜，當中最多人提及的是，政府未有訂立坊間建議的「起始租金」。簽約時的租金未受規管，業主可以先提高租金，以抵銷租管的衝擊，有機會反而對劏房租戶造成沉重負擔。
運輸及房屋局局長陳帆表示，訂立起始租金必需要有基礎，建立資料庫要花功夫及時間處理，未來會整理分析劏房租約，支援租客。若要推行「起始租金」，需時討論，立法前空窗期恐怕更長。
無可否認，條例某程度回應了社會關切的需求，但這又是否真的保障到劏房住戶呢？保障相對較少，首先，措施最快今年年底實施，相信有不少業主趁立法前空窗期大幅加租及逐離租客，免受措施影響。
此外，由於措施對劏房業主影響比較大，有的業主會減價作招徠，利誘租客不簽署正式的租約，以口頭協議出租單位；又或者簽署租約後，而不去加蓋印花，以逃避規管的責任。
縱使在香港口頭協議是有效協議，但又有幾多個租客願意舉報呢？因此，要全面落實措施並不是一件容易的事，一來要靠租客的舉報，二來政府「放蛇」時，只可抽樣檢查部分業主，難免有僥幸的情況。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得186.68（反映2021/06/28至2021/07/04 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.90%，較上年同期上升4.32%。
4個分區中，只有港島區錄得升幅，按周上升1.48%，最新錄得197.15，較上年同期上升6.50%。反之，九龍區跌幅最多，新報182.33，按周下跌1.96%，較上年同期上升1.92%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得199.37及173.64，按周分別下跌1.45%及0.90%，較上年同期分別上升4.66%及5.49%。
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