2024-04-26 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第一百零九期 2017年4月12日] 「納米樓」一向都是市場焦點話題，當市面愈多愈多面積偏細的單位，市民的矛頭普遍會直指發展商無良，認為他們只是想在有限的土地資源下，獲得最大的利益。事實上，「納米樓」的出現，真的只是發展商的責任？
何謂「納米樓」？根據資料，政府並沒有就此類型單位下任何定義，而香港測量師學會前會長何鉅業提出，以屋宇署定義計算（即只計算單位內樓面空間，但不包括廚廁、外牆等面積），面積低於15平方米（約161平方呎）可劃線為「納米盤」。
那為什麼會出現「納米樓」？這與劏房的出現原因相若，基於近年樓價不斷上升，遠超出市民的負擔能力，令不少市民難以置業。有見及此，發展商將價就貨，單位愈建愈細。當然，也有人認為這可反映發展商「賺到盡」的行為。
同時間，「納米樓」的出現亦可以反映市場對住屋的需求，根據香港統計處最新數據，2016年年底家庭住戶平均人數為2.8個人。由於家庭規模不斷縮少，「納米樓」已可以滿足他們的基本所需。在商言商，市場要有需求，發展商才會興建更多細單位應市。
說真的，「納米樓」不知不覺出現在市場上，究竟主因是市場對細單位的需求，還是因樓價高企，也許兩個都是主因，但筆者偏向認為是香港樓價過高，如果以購買1房單位的價錢可以購買3房，相信即使是單身一族都不會因單位過大，而抗拒這個機會。
宏觀現時市場的情況，根據差餉物業估價署資料，單位實用面積少於20平方米（約215平方呎）私樓落成量，4年內急升1.5倍，由2013年的81個單位落成，急增至去年的206個單位。
由於「納米樓」供應增多，市場出現不少要求政府規管此類型單位的聲音。筆者認為，現階段不需要立法規管「納米樓」，首先，細單位比例未算嚴重，2016年私樓落成量約有14,595個，當中有206個少於20平方米，即僅佔1.41%，這某程度是正常反映市場需求。
另一方面，即使政府在賣地條款內加入限呎及限量等條件，但始終不能控制發展商的定價，因為樓市是自由市場，發展商可以自由定價。當然有人會認為發展商將單位定得貴，不會有人買，最後損失的只是發展商。
但其實現時樓市熾熱，有新盤已是「天價」出售，最平一房單位折實價是$1,030萬，實用面積437平方呎。如果政府強行加入條款，發展商可能會將單位售價定為「顛價」，反正市場供應未足夠，有客有市，並不急於出貨。
因此歸根究底，要杜絕「納米樓」，最根本的方法是從樓價著手，然而如何令樓價下跌？相信又是回到基本步，就是增加房屋供應。有足夠的房屋供應，當市民對房屋需要減少了，發展商又怎會敢以高價賣樓。
現時，「納米樓」的出現反映市場供求不平衡，假若長遠土地供應增加，解決供應缺口後，細單位也許會消聲匿跡，但這一切真的要靠新政府，看看他們會否有快捷且有效的方法提供。
中原城市領先指數(CCL)新報152.18（反映2017/03/27至2017/04/02 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.85%，而較上年同期上升19.04%。
本周只有港島區錄得跌幅，按周下跌0.18%，新報163.93，較上年同期上升21.01%。而九龍區最新錄得148.67，按周上升0.39%，較上年同期上升18.53%。新界(東)及新界(西)區均錄得升幅，前者新報163.18，而後者新報137.49，按周分別上升3.81%及0.37%，反之較上年同期分別上升21.76%及21.07%。
-- 馬鞍山翠擁華庭3房 $920萬獲承接 --
世紀21奇豐物業錦豐分行助理區域營業董事黎健峯表示，日前錄得馬鞍山翠擁華庭8座中層F室成交，單位實用面積844平方呎，3房間隔，座向西北享海景，原開價$980萬，後減價$60萬至$920萬獲區內換樓客承接，實用面積平均呎價$10,900，屬市價水平。
-- 屯門居屋兆康苑2房 $395萬易主 --
祥益地產分行主管李啟昌表示，最新錄得屯門居屋兆康苑G座低層5室成交，實用面積466平方呎，2房2廳，日前獲區外客以$395萬（自由市場價）購入，實用面積平均呎價$8,476，屬市場價成交。
-- 天后維順閣1房 $540萬易手--
世紀21北山地產客戶經理陳豔玲表示，日前錄得天后維順閣中層B室，實用面積297平方呎，1房間隔，座向西面望開揚景，獲區外上車客以$540萬承接，實用面積平均呎價$18,182，屬市價水平。
-- 屯門豫豐花園3房 成交價$504萬--
祥益地產分行主管李啟昌表示，日前促成屯門豫豐花園13座中層C室成交，實用面積584平方呎，3房1廳，獲區內首置客以$504萬承接，實用面積平均呎價$8,630，屬市場價成交。
-- 九龍城龍譽加推93伙 周五賣 --
由保利置業發展的九龍城龍譽舉行新聞記者會，公布項目最新部署。龍譽加推第3張價單，涉及93伙，主推細單位，開放式至1房佔整批逾半數，亦加價約5%。整張價單定價$544.1萬至$3,210.2萬，價單平均呎價$21,972至$31,784。 根據銷售安排，全數93伙將安排本周五（4月14日）發售，分A組大手組別及B組一般買家組別揀樓。
-- 屯門珀御最快下周開售 --
新地旗下的屯門新盤珀御，有機會明天（12日）開價，周內開示位。新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，首批價單涉68伙，周內開放示範單位予傳媒，有機會復活節前開放給公眾參觀，最快下周開售，期望吸引區內外客戶。
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