2024-05-07 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第一百零九期 2017年4月12日] 「纳米楼」一向都是市场焦点话题，当市面愈多愈多面积偏细的单位，市民的矛头普遍会直指发展商无良，认为他们只是想在有限的土地资源下，获得最大的利益。事实上，「纳米楼」的出现，真的只是发展商的责任？
何谓「纳米楼」？根据资料，政府并没有就此类型单位下任何定义，而香港测量师学会前会长何钜业提出，以屋宇署定义计算（即只计算单位内楼面空间，但不包括厨厕、外墙等面积），面积低于15平方米（约161平方尺）可划线为「纳米盘」。
那为什么会出现「纳米楼」？这与劏房的出现原因相若，基于近年楼价不断上升，远超出市民的负担能力，令不少市民难以置业。有见及此，发展商将价就货，单位愈建愈细。当然，也有人认为这可反映发展商「赚到尽」的行为。
同时间，「纳米楼」的出现亦可以反映市场对住屋的需求，根据香港统计处最新数据，2016年年底家庭住户平均人数为2.8个人。由于家庭规模不断缩少，「纳米楼」已可以满足他们的基本所需。在商言商，市场要有需求，发展商才会兴建更多细单位应市。
说真的，「纳米楼」不知不觉出现在市场上，究竟主因是市场对细单位的需求，还是因楼价高企，也许两个都是主因，但笔者偏向认为是香港楼价过高，如果以购买1房单位的价钱可以购买3房，相信即使是单身一族都不会因单位过大，而抗拒这个机会。
宏观现时市场的情况，根据差饷物业估价署资料，单位实用面积少于20平方米（约215平方尺）私楼落成量，4年内急升1.5倍，由2013年的81个单位落成，急增至去年的206个单位。
由于「纳米楼」供应增多，市场出现不少要求政府规管此类型单位的声音。笔者认为，现阶段不需要立法规管「纳米楼」，首先，细单位比例未算严重，2016年私楼落成量约有14,595个，当中有206个少于20平方米，即仅占1.41%，这某程度是正常反映市场需求。
另一方面，即使政府在卖地条款内加入限尺及限量等条件，但始终不能控制发展商的定价，因为楼市是自由市场，发展商可以自由定价。当然有人会认为发展商将单位定得贵，不会有人买，最后损失的只是发展商。
但其实现时楼市炽热，有新盘已是「天价」出售，最平一房单位折实价是$1,030万，实用面积437平方尺。如果政府强行加入条款，发展商可能会将单位售价定为「颠价」，反正市场供应未足够，有客有市，并不急于出货。
因此归根究底，要杜绝「纳米楼」，最根本的方法是从楼价著手，然而如何令楼价下跌？相信又是回到基本步，就是增加房屋供应。有足够的房屋供应，当市民对房屋需要减少了，发展商又怎会敢以高价卖楼。
现时，「纳米楼」的出现反映市场供求不平衡，假若长远土地供应增加，解决供应缺口后，细单位也许会消声匿迹，但这一切真的要靠新政府，看看他们会否有快捷且有效的方法提供。
中原城市领先指数(CCL)新报152.18（反映2017/03/27至2017/04/02 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.85%，而较上年同期上升19.04%。
本周只有港岛区录得跌幅，按周下跌0.18%，新报163.93，较上年同期上升21.01%。而九龙区最新录得148.67，按周上升0.39%，较上年同期上升18.53%。新界(东)及新界(西)区均录得升幅，前者新报163.18，而后者新报137.49，按周分别上升3.81%及0.37%，反之较上年同期分别上升21.76%及21.07%。
-- 马鞍山翠拥华庭3房 $920万获承接 --
世纪21奇丰物业锦丰分行助理区域营业董事黎健峯表示，日前录得马鞍山翠拥华庭8座中层F室成交，单位实用面积844平方尺，3房间隔，座向西北享海景，原开价$980万，后减价$60万至$920万获区内换楼客承接，实用面积平均尺价$10,900，属市价水平。
-- 屯门居屋兆康苑2房 $395万易主 --
祥益地产分行主管李启昌表示，最新录得屯门居屋兆康苑G座低层5室成交，实用面积466平方尺，2房2厅，日前获区外客以$395万（自由市场价）购入，实用面积平均尺价$8,476，属市场价成交。
-- 天后维顺阁1房 $540万易手--
世纪21北山地产客户经理陈艳玲表示，日前录得天后维顺阁中层B室，实用面积297平方尺，1房间隔，座向西面望开扬景，获区外上车客以$540万承接，实用面积平均尺价$18,182，属市价水平。
-- 屯门豫丰花园3房 成交价$504万--
祥益地产分行主管李启昌表示，日前促成屯门豫丰花园13座中层C室成交，实用面积584平方尺，3房1厅，获区内首置客以$504万承接，实用面积平均尺价$8,630，属市场价成交。
-- 九龙城龙誉加推93伙 周五卖 --
由保利置业发展的九龙城龙誉举行新闻记者会，公布项目最新部署。龙誉加推第3张价单，涉及93伙，主推细单位，开放式至1房占整批逾半数，亦加价约5%。整张价单定价$544.1万至$3,210.2万，价单平均尺价$21,972至$31,784。 根据销售安排，全数93伙将安排本周五（4月14日）发售，分A组大手组别及B组一般买家组别拣楼。
-- 屯门珀御最快下周开售 --
新地旗下的屯门新盘珀御，有机会明天（12日）开价，周内开示位。新地代理业务部总经理张卓秀敏表示，首批价单涉68伙，周内开放示范单位予传媒，有机会复活节前开放给公众参观，最快下周开售，期望吸引区内外客户。
有用
