【按揭熱線】竣工改期 申貸或失預算

　　經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

　　近日有大型發展商旗下新盤，興建中的兩座樓宇將拆卸重建，預計入伙日期料延遲約9個月。是次事件實屬罕見，發展商亦快速及妥善處理問題，並向涉事買家作出合理的額外津貼及利息補償。據銀行了解，事件屬特別個案，金管局初步確認相關補償之金額將不視作樓價回贈的一部分，同時不會影響買家可申請之按揭成數。此外，多間銀行亦表示將如常處理客戶的按揭審批。

　　是次事件或令買家購買新盤時有所警惕。事實上，新盤銷售受一手住宅物業銷售監管局所規管，並設有公平透明的條例予賣家遵守，讓買家有足夠的法律保障。雖有政府監管以及法例保障，但購買樓花前，買家亦需要仔細了解流程的每個環節以及潛在風險。

　　自新按保計劃推出後，首置客選用「建期」購買樓花愈見普及，因繳付首期後，尾數可於物業落成後於銀行申請按揭上會，符合新按保「已落成住宅物業」之規定。早前西南九龍某熱賣新盤，更多於七成買家選用建期付款，藉以承造高成數按揭及以較少的首期置業。除首置客外，換樓人士亦偏向選用「建期」購買樓花，藉於新樓落成前，有充足時間出售舊有物業，同時亦可恢復首置身份，並可退回購買第2個物業多繳的稅款。

　　提早上會隨時借貸不足

　　但要注意，發展商突然通知提早成交，買家便要提早上會。換樓人士如未售出舊有物業，申請新樓按揭時，因已有其他按揭物業在身，按揭成數上限須下降一成，計算供款時供款入息比率以及壓力測試基準須下降一成，買家或因缺乏充足資金支付尾數，影響交易。

　　銀行或要求補交入息證明

　　發展商延遲成交期亦有機會失預算，如換樓人士早已賣掉舊樓並已準備入伙，則要延長租賃其他地方暫住，使開支增加。「建期」買家如已申請按揭，但不幸遇上成交期延遲超過3個月以上，銀行或要求買家補交入息證明文件，如市場環境有重大改變，亦有機會調整按揭計劃及相關優惠。而現時受疫情影響的行業，收入或會有所下跌，銀行重新審批貸款人的入息證明時，如未能通過入息要求，買家或需要加擔保人，以增加借貸力。

　　購買樓花除要了解流程，亦要仔細評估風險。不怕一萬，只怕萬一，買家確保有鬆動的財務安排以及預算最為穩妥，當遇上突發情況時，亦不會大失預算。