【按揭热线】竣工改期 申贷或失预算

　　经络按揭转介首席副总裁曹德明

　　近日有大型发展商旗下新盘，兴建中的两座楼宇将拆卸重建，预计入伙日期料延迟约9个月。是次事件实属罕见，发展商亦快速及妥善处理问题，并向涉事买家作出合理的额外津贴及利息补偿。据银行了解，事件属特别个案，金管局初步确认相关补偿之金额将不视作楼价回赠的一部分，同时不会影响买家可申请之按揭成数。此外，多间银行亦表示将如常处理客户的按揭审批。

　　是次事件或令买家购买新盘时有所警惕。事实上，新盘销售受一手住宅物业销售监管局所规管，并设有公平透明的条例予卖家遵守，让买家有足够的法律保障。虽有政府监管以及法例保障，但购买楼花前，买家亦需要仔细了解流程的每个环节以及潜在风险。

　　自新按保计划推出后，首置客选用「建期」购买楼花愈见普及，因缴付首期后，尾数可于物业落成后于银行申请按揭上会，符合新按保「已落成住宅物业」之规定。早前西南九龙某热卖新盘，更多于七成买家选用建期付款，藉以承造高成数按揭及以较少的首期置业。除首置客外，换楼人士亦偏向选用「建期」购买楼花，藉于新楼落成前，有充足时间出售旧有物业，同时亦可恢复首置身份，并可退回购买第2个物业多缴的税款。

　　提早上会随时借贷不足

　　但要注意，发展商突然通知提早成交，买家便要提早上会。换楼人士如未售出旧有物业，申请新楼按揭时，因已有其他按揭物业在身，按揭成数上限须下降一成，计算供款时供款入息比率以及压力测试基准须下降一成，买家或因缺乏充足资金支付尾数，影响交易。

　　银行或要求补交入息证明

　　发展商延迟成交期亦有机会失预算，如换楼人士早已卖掉旧楼并已准备入伙，则要延长租赁其他地方暂住，使开支增加。「建期」买家如已申请按揭，但不幸遇上成交期延迟超过3个月以上，银行或要求买家补交入息证明文件，如市场环境有重大改变，亦有机会调整按揭计划及相关优惠。而现时受疫情影响的行业，收入或会有所下跌，银行重新审批贷款人的入息证明时，如未能通过入息要求，买家或需要加担保人，以增加借贷力。

　　购买楼花除要了解流程，亦要仔细评估风险。不怕一万，只怕万一，买家确保有松动的财务安排以及预算最为稳妥，当遇上突发情况时，亦不会大失预算。