中銀料人口增速成樓價關鍵

今年首五個月差估署的整體私宅價格指數僅較歷史高位低約0.8%，市場預期破頂在即。中銀昨日發表研究報告指出，香港樓價受利率及經濟增長影響，惟利息並非唯一決定因素，料美聯儲加息影響有限，中長期來說人口增速將是決定香港房地產走勢的最主要因素。該行維持年初對香港住宅樓價上漲5%左右的預測，全年升幅大概率在5%以上。

全年樓價預料升逾半成

中銀維持年初對香港住宅樓價上漲5%左右的預測，下半年有繼續上行壓力，全年增幅大概率在5%以上。美聯儲貨幣正常化進程或在未來幾年影響香港房地產市場的信心，但該行預計香港加息幅度及速度均遠慢於美國，加上利息並非香港房價的唯一決定因素，故料美聯儲加息影響有限，而香港低息環境至少可持續至2024年。

中長期來看，該行認為，人口增速將是決定香港房地產走勢的最主要因素。因此，香港應抓住後疫情時期的新一輪增長動力，鞏固國際金融中心地位，並積極發展創科產業，提高香港潛在經濟增長率，吸引人才流入，才是房地產市場健康發展的基石。

該行研究顯示，短期來看，香港房價主要受到實際利率及經濟增長的影響；中長期來看，人口是決定房價的最主要因素。無論從短中期還是中長期來看，香港私人住宅供應仍然緊張。如今年前四個月新動工量僅有523伙，少於去年、前年同期的2,255伙及3,544伙，直接影響到未來3至4年樓宇落成量。

另外，根據運房局第一季末最新統計，未來3至4年私宅一手市場的潛在供應量為9.3萬伙，維持在4年的較低位。此外，發展局近日公布下季(7至9月)賣地計劃，預計提供5,400伙供應。當中，官地供應不足5%，顯示出政府官地供應能力或已十分有限。

家庭數量增長超供應增長

然而，在供給目標減少的基礎上，近年來香港人口持續增加，家庭數目連續6年維持1%以上的中高速增長，並且家庭住戶平均人數逐年減少，對房屋數目需求有增無減。

據香港統計處數據，2020年家庭住戶數目、私宅存量及公營房屋數目為264.5萬戶、133.7萬伙及125.6萬伙，相比2010年分別增加32萬戶、16.8萬伙及11.8萬伙。家庭住戶數目增加數量較同期住宅存量多3.4萬。