中银料人口增速成楼价关键

今年首五个月差估署的整体私宅价格指数仅较历史高位低约0.8%，市场预期破顶在即。中银昨日发表研究报告指出，香港楼价受利率及经济增长影响，惟利息并非唯一决定因素，料美联储加息影响有限，中长期来说人口增速将是决定香港房地产走势的最主要因素。该行维持年初对香港住宅楼价上涨5%左右的预测，全年升幅大概率在5%以上。

全年楼价预料升逾半成

中银维持年初对香港住宅楼价上涨5%左右的预测，下半年有继续上行压力，全年增幅大概率在5%以上。美联储货币正常化进程或在未来几年影响香港房地产市场的信心，但该行预计香港加息幅度及速度均远慢于美国，加上利息并非香港房价的唯一决定因素，故料美联储加息影响有限，而香港低息环境至少可持续至2024年。

中长期来看，该行认为，人口增速将是决定香港房地产走势的最主要因素。因此，香港应抓住后疫情时期的新一轮增长动力，巩固国际金融中心地位，并积极发展创科产业，提高香港潜在经济增长率，吸引人才流入，才是房地产市场健康发展的基石。

该行研究显示，短期来看，香港房价主要受到实际利率及经济增长的影响；中长期来看，人口是决定房价的最主要因素。无论从短中期还是中长期来看，香港私人住宅供应仍然紧张。如今年前四个月新动工量仅有523伙，少于去年、前年同期的2,255伙及3,544伙，直接影响到未来3至4年楼宇落成量。

另外，根据运房局第一季末最新统计，未来3至4年私宅一手市场的潜在供应量为9.3万伙，维持在4年的较低位。此外，发展局近日公布下季(7至9月)卖地计划，预计提供5,400伙供应。当中，官地供应不足5%，显示出政府官地供应能力或已十分有限。

家庭数量增长超供应增长

然而，在供给目标减少的基础上，近年来香港人口持续增加，家庭数目连续6年维持1%以上的中高速增长，并且家庭住户平均人数逐年减少，对房屋数目需求有增无减。

据香港统计处数据，2020年家庭住户数目、私宅存量及公营房屋数目为264.5万户、133.7万伙及125.6万伙，相比2010年分别增加32万户、16.8万伙及11.8万伙。家庭住户数目增加数量较同期住宅存量多3.4万。