中銀料人口增速成樓價關鍵

2021-07-14( Wed )

今年首五個月差估署的整體私宅價格指數僅較歷史高位低約0.8%,市場預期破頂在即。中銀昨日發表研究報告指出,香港樓價受利率及經濟增長影響,惟利息並非唯一決定因素,料美聯儲加息影響有限,中長期來說人口增速將是決定香港房地產走勢的最主要因素。該行維持年初對香港住宅樓價上漲5%左右的預測,全年升幅大概率在5%以上。

全年樓價預料升逾半成

中銀維持年初對香港住宅樓價上漲5%左右的預測,下半年有繼續上行壓力,全年增幅大概率在5%以上。美聯儲貨幣正常化進程或在未來幾年影響香港房地產市場的信心,但該行預計香港加息幅度及速度均遠慢於美國,加上利息並非香港房價的唯一決定因素,故料美聯儲加息影響有限,而香港低息環境至少可持續至2024年。

中長期來看,該行認為,人口增速將是決定香港房地產走勢的最主要因素。因此,香港應抓住後疫情時期的新一輪增長動力,鞏固國際金融中心地位,並積極發展創科產業,提高香港潛在經濟增長率,吸引人才流入,才是房地產市場健康發展的基石。

該行研究顯示,短期來看,香港房價主要受到實際利率及經濟增長的影響;中長期來看,人口是決定房價的最主要因素。無論從短中期還是中長期來看,香港私人住宅供應仍然緊張。如今年前四個月新動工量僅有523伙,少於去年、前年同期的2,255伙及3,544伙,直接影響到未來3至4年樓宇落成量。

另外,根據運房局第一季末最新統計,未來3至4年私宅一手市場的潛在供應量為9.3萬伙,維持在4年的較低位。此外,發展局近日公布下季(7至9月)賣地計劃,預計提供5,400伙供應。當中,官地供應不足5%,顯示出政府官地供應能力或已十分有限。

家庭數量增長超供應增長

然而,在供給目標減少的基礎上,近年來香港人口持續增加,家庭數目連續6年維持1%以上的中高速增長,並且家庭住戶平均人數逐年減少,對房屋數目需求有增無減。

據香港統計處數據,2020年家庭住戶數目、私宅存量及公營房屋數目為264.5萬戶、133.7萬伙及125.6萬伙,相比2010年分別增加32萬戶、16.8萬伙及11.8萬伙。家庭住戶數目增加數量較同期住宅存量多3.4萬。