2024-05-24 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第三百一十四期 2021年03月31日] 買樓是人生一件大事，需要慎重考慮，買家除了要考慮地區及樓價外，還要看單位面積，比如說，家庭客即使遇到價錢合適的，但是單位太細，都難以滿足他們的住屋需要。
一般而言，香港買樓時看實用面積及建築面積，但其實還有內攏面積（又稱地毯面積），究竟這三種類型面積有什麼分別？那一種才是最能反映單位的實際面積？
過往於香港購買物業，一般會以建築面積為標準，然後才以實用面積去計算單位實用率。不過建築面積是沒有劃一及清晰的標準，有時垃圾房、電梯大堂及天台等分攤面積也經常被計算在內，令買家無法準確得知單位實際可用面積。
有見及此，《一手住宅物業銷售條例》在2013年4月29起生效了，政府將新盤劃一採用以實用面積計算，對買家會比較公平。根據現行的條例，實用面積指該住宅物業的樓面面積，包括露台、工作平台及陽台，但不包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的面積。
計算住宅物業的樓面面積時，是從圍封該物業的圍封牆的外部開始量度，即是說單位內的間隔牆、主力牆、柱的面積也需要計算。如果圍封單位的牆身間開了兩個單位，該牆身就由兩個單位平分的。
而內攏面積是最能反映單位的實用面積，但是樓書或代理資料均不會列出。內籠面積只計算單位內可用的地面面積，並不會計算全屋牆身的面積，因此需要實際度尺才得知的。
現時香港愈來愈多新盤都有露台設計，本來露台是一件好事，可以用作晾衫，但由於工作平台及露台計入實用面積，令納米樓可用的面積細上再細，實際面積比想像中少。
事實上，大量單位採露台設計是政府導致的。政府為推動環保，以豁免樓面面積為誘因，鼓勵發展商興建露台及工作平台，因此大部分新盤普遍同時設有露台及工作平台。
措施推出後，有發展商甚至將工作平台及露台兩者合併，形成一個特大露台，成為單位一大賣點，售價大大提高。其後政府修改規定，要求工作平台及露台必須分家而建，兩者需相距1.5米。
此外，政府又定下面積規限，根據2011年建築作業備考規定，每伙住宅單位的露台獲豁免的面積為10.7平方呎，或佔實用面積的2.5%（以較大者為準），上限為32.3平方呎；工作平台獲豁免的面積最多為8.1平方呎，因此現時的工作平台及露台大多空間很細，極不實用。
所以對於買樓人士來說，要真正知道單位的實際面積，不能單以報稱的實用面積作判斷，而是要實地睇樓才能充份掌握的，不過這方法都只是適用於二手樓盤，並不適用於一手樓花，一手樓只可靠樓書上列明的資料去判斷。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得180.93（反映2021/03/15至2021/03/21 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升1.31%，較上年同期上升3.06%。
當中，只有新界(西)區錄得跌幅，按周下跌0.90%，新報167.85，較上年同期上升3.82%。反之新界(東)區升幅最多，按周上升3.00%，最新錄得193.25，較上年同期上升1.51%。而港島及九龍區分別錄得186.95及179.26，按周分別上升1.56%及1.98 %，較上年同期分別上升0.51%及4.62%。
-- 北角富澤花園高層戶 $998萬獲承接 --
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，新近錄得北角富澤花園成交，單位為富達閣高層H室，實用面積650平方呎，3房間隔，座向北面，望樓景，獲區外首置上車客以$998萬承接，實用面積平均呎價$15,354，屬市價水平。
-- 屯門兆康苑2房 $455萬易主 --
祥益地產區域董事袁思賢表示，日前錄得屯門兆康苑L座低層6室，實用面積431平方呎，2房，獲一名外區換樓客以$455萬（自由市場價）購入，實用面積平均呎價$10,557，屬市場價成交。
-- 鑽石山居屋龍蟠苑1房 $593萬易手--
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，日前促成鑽石山居屋龍蟠苑成交，單位為C座高層05室，實用面積383平方呎，1房間隔，單位原開價$600萬，後減至$593萬（自由市場價）成交，實用面積平均呎價$15,483。
-- 天水圍天頌苑高層戶 成交價$460萬--
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，新近錄得天水圍天頌苑D座高層3室，實用面積650平方呎，3房連套房，累減$20萬至$460萬（居二市場價）易主，實用面積平均呎價$7,077，屬市場價。
-- 西營盤尚瓏上載樓書 --
由富豪酒店發展的西營盤尚瓏上載樓書，項目位於皇后大道西160號，設有1座，提供130伙，實用面積由205至483平方呎，間隔為開放式至3房連套房。富豪國際酒店集團執行董事范統指出，尚瓏示範單位將會在復活節假期期間開放參觀，最快周內公布尚瓏價單1號，首批價單將不少於50伙，價錢將參考項目本身優勢，另外11伙特色戶會以招標形式推售。
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