2024-05-25 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第三百一十四期 2021年03月31日] 买楼是人生一件大事，需要慎重考虑，买家除了要考虑地区及楼价外，还要看单位面积，比如说，家庭客即使遇到价钱合适的，但是单位太细，都难以满足他们的住屋需要。
一般而言，香港买楼时看实用面积及建筑面积，但其实还有内拢面积（又称地毯面积），究竟这三种类型面积有什么分别？那一种才是最能反映单位的实际面积？
过往于香港购买物业，一般会以建筑面积为标准，然后才以实用面积去计算单位实用率。不过建筑面积是没有划一及清晰的标准，有时垃圾房、电梯大堂及天台等分摊面积也经常被计算在内，令买家无法准确得知单位实际可用面积。
有见及此，《一手住宅物业销售条例》在2013年4月29起生效了，政府将新盘划一采用以实用面积计算，对买家会比较公平。根据现行的条例，实用面积指该住宅物业的楼面面积，包括露台、工作平台及阳台，但不包括空调机房、窗台、阁楼、平台、花园、停车位、天台、梯屋、前庭或庭院的面积。
计算住宅物业的楼面面积时，是从围封该物业的围封墙的外部开始量度，即是说单位内的间隔墙、主力墙、柱的面积也需要计算。如果围封单位的墙身间开了两个单位，该墙身就由两个单位平分的。
而内拢面积是最能反映单位的实用面积，但是楼书或代理资料均不会列出。内笼面积只计算单位内可用的地面面积，并不会计算全屋墙身的面积，因此需要实际度尺才得知的。
现时香港愈来愈多新盘都有露台设计，本来露台是一件好事，可以用作晾衫，但由于工作平台及露台计入实用面积，令纳米楼可用的面积细上再细，实际面积比想像中少。
事实上，大量单位采露台设计是政府导致的。政府为推动环保，以豁免楼面面积为诱因，鼓励发展商兴建露台及工作平台，因此大部分新盘普遍同时设有露台及工作平台。
措施推出后，有发展商甚至将工作平台及露台两者合并，形成一个特大露台，成为单位一大卖点，售价大大提高。其后政府修改规定，要求工作平台及露台必须分家而建，两者需相距1.5米。
此外，政府又定下面积规限，根据2011年建筑作业备考规定，每伙住宅单位的露台获豁免的面积为10.7平方尺，或占实用面积的2.5%（以较大者为准），上限为32.3平方尺；工作平台获豁免的面积最多为8.1平方尺，因此现时的工作平台及露台大多空间很细，极不实用。
所以对于买楼人士来说，要真正知道单位的实际面积，不能单以报称的实用面积作判断，而是要实地睇楼才能充份掌握的，不过这方法都只是适用于二手楼盘，并不适用于一手楼花，一手楼只可靠楼书上列明的资料去判断。
中原城市领先指数(CCL)最新录得180.93（反映2021/03/15至2021/03/21 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升1.31%，较上年同期上升3.06%。
当中，只有新界(西)区录得跌幅，按周下跌0.90%，新报167.85，较上年同期上升3.82%。反之新界(东)区升幅最多，按周上升3.00%，最新录得193.25，较上年同期上升1.51%。而港岛及九龙区分别录得186.95及179.26，按周分别上升1.56%及1.98 %，较上年同期分别上升0.51%及4.62%。
-- 北角富泽花园高层户 $998万获承接 --
世纪21北山地产营业董事严智贇表示，新近录得北角富泽花园成交，单位为富达阁高层H室，实用面积650平方尺，3房间隔，座向北面，望楼景，获区外首置上车客以$998万承接，实用面积平均尺价$15,354，属市价水平。
-- 屯门兆康苑2房 $455万易主 --
祥益地产区域董事袁思贤表示，日前录得屯门兆康苑L座低层6室，实用面积431平方尺，2房，获一名外区换楼客以$455万（自由市场价）购入，实用面积平均尺价$10,557，属市场价成交。
-- 钻石山居屋龙蟠苑1房 $593万易手--
世纪21富山地产联席董事刘倩彤表示，日前促成钻石山居屋龙蟠苑成交，单位为C座高层05室，实用面积383平方尺，1房间隔，单位原开价$600万，后减至$593万（自由市场价）成交，实用面积平均尺价$15,483。
-- 天水围天颂苑高层户 成交价$460万--
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示，新近录得天水围天颂苑D座高层3室，实用面积650平方尺，3房连套房，累减$20万至$460万（居二市场价）易主，实用面积平均尺价$7,077，属市场价。
-- 西营盘尚珑上载楼书 --
由富豪酒店发展的西营盘尚珑上载楼书，项目位于皇后大道西160号，设有1座，提供130伙，实用面积由205至483平方尺，间隔为开放式至3房连套房。富豪国际酒店集团执行董事范统指出，尚珑示范单位将会在复活节假期期间开放参观，最快周内公布尚珑价单1号，首批价单将不少于50伙，价钱将参考项目本身优势，另外11伙特色户会以招标形式推售。
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