2024-05-03 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第三百期 2020年12月16日] 在新一份《施政報告》中，政府宣布撤銷非住宅物業雙倍印花稅，以幫助企業出售非住宅物業套現，以應付受經濟下行、疫情不明朗等因素影響，而出現的財政問題或現金需求。
首先，撤銷非住宅物業雙倍印花稅，買家有什麼著數呢？雙倍從價印花稅措施的推出，目的是增加非住宅物業買家的交易成本，減少投機者購入過多單位，以及短期內轉售買賣。
在新的措施下，買家購買非住宅物業，將按「首置印花稅」稅率（第二標準稅率）納稅。簡單去理解的話，以購買一個$800萬的工商廈為例，印花稅稅率由7.5%下調至3.75%，買家可節省$30萬稅項。
在眾多利好工商廈的消息支持下，政府撤銷非住宅物業雙倍印花稅，再加上活化工廈政策的推出，大大增加了工商大廈的投資價值。因此，有網民認為可以將資金轉作投資工商廈，那投資入市前，買家有什麼需要留意呢？
最重要的必然是按揭部分，工廈按揭與一般住宅樓宇按揭是不一樣的。根據現行的規定，所有非住宅項目最高按揭成數為五成，如果買家本身有其他按揭在身，最高按揭更需要再扣減一成。
由於工商鋪質素參差，銀行對工廈等按揭較為保守，估價會比較低，而按揭年期亦會比較短，一般最長為20年，但如果人齡或樓齡太大，未必能做足20年。
除此之外，值得留意的是，購買非住宅物業都需要符合供款入息比例，以及通過壓力測試的。一般的情況下，有關的供款入息比例及壓力測試限制水平，分別為40%及50%。
另一方面，現時有不少工廈拆售，甚至出現劏盤。在購入單位前，買家要先了解業權及契約問題，這大致分為獨立契、分契及劏盤，獨立契是指一個單位一張契，只有一個業權，這類承造按揭是最簡單的。
而分契是指將一個大單位分為小單位出售，而業主需透過律師行辦理，並於土地註冊處登記，將一個業權分拆為幾個業權；劏盤指一個單位被分成兩個或以上的獨立單位，但每個單位沒有獨立的業權，加上業主未必會向屋宇署申請，可能會牽涉僭建問題，因此銀行一般不接受劏盤的按揭。
此外，為避免大失預算，買家購入單位前，最好先做功課，包括查閱土地註冊處記錄，以知道單位有否釘契的情況；留意大廈公契列明之土地用途，是住宅還是商業用途；留意單位有否符合《建築物條例》的規定；先找銀行估價。
每次聽到減辣，大家最關注的是住宅有無份，但是大家又一次失望了，因為政府強調無打算調整各項住宅印花稅的安排。就此，筆者認為以增加業主及企業沽售套現的機會，政府下一步可考慮全面撤銷印花稅「辣招」。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得177.75（反映2020/11/30至2020/12/06 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升1.26%，較上年同期下跌0.76%。
本周4個分區均錄得升幅，當中新界(東)區升幅最多，按周上升3.14%，新報192.71，較上年同期上升3.42%。其次為港島區，最新錄得185.26，按周上升1.96%，較上年同期下跌2.34%。而九龍及新界(西)區分別錄得176.33及165.75，按周分別上升0.57%及0.88%，較上年同期分別下跌0.33及上升2.84%。
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-- 尖沙咀本木周五售9伙 --
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