2024-05-03 28Hse Editor
本港過去一周新增數百宗新冠肺炎感染個案，社區疫情可謂「遍地開花」，惟樓市卻未見大震盪，除了加強防疫或者剎停睇樓之外，並未見有大規模減價的情況。香港文匯報找來多位專家為第三波疫情下樓市把脈，他們認為，樓市基於剛性需求以及風險管理措施而產生「免疫力」，目前要留意香港的疫情回復速度，及經濟表現所主導後市走勢，並建議如非必要切勿急於入市，先租樓住或觀察後市仍是上上之策。■香港文匯報記者 黎梓田
泓亮諮詢及評估有限公司董事總經理張翹楚表示，香港樓市整體的「免疫力」仍是很強，縱然新冠肺炎進入第三波並且出現社區大規模傳染，但房屋供不應求的問題未能一時三刻得到解決，而且疫情下新盤供應減慢，反而令滯後剛性需求爆發的問題更加嚴重，加上環球央行量寬令熱錢流入本港，成為影響樓市的最大因素。
張翹楚：全年樓價料升逾3%
張翹楚亦坦言，熱錢來得快，去得也快，首先進入的會是股票市場，其次就要看該城市的復原能力，熱錢將隨着市況進入物業市場。如果一個城市復原速度快，其物業市場也會出現上揚情況，往後的升幅也會更加強烈，所以香港對於疫情的處理將對樓市起到一個相當大的作用。
對於銀主盤的變化，張翹楚指，銀主盤的數量將會增加，不過相信仍會遠低於2003年的數量。近年來買家申請的按揭成數偏低，有不少都是五成或以下，令銀行Call Loan機會減少。樓價走勢方面，估計今年全年略有升幅，大約維持在3%至5%左右。
張翹楚又提到，值得留意的是，由政府救市以及銀行推出供息不供本，所以樓市的問題將會延後至明年上半年，料樓價將有窄幅調整，如到時有疫苗推出，量寬以及受壓抑的剛性需求將會釋放出來。
張聖典：無懼美《自治法案》影響
晉縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典認為，樓市的「免疫力」來自於基層的剛性需求以及金管局在過去做的風險管理措施，包括辣稅以及壓力測試，即使面對經濟逆轉也有承受的能力，樓價相對仍然「穩陣」。
張聖典更認為，這股「免疫力」會隨着市民對疫情習以為常而增強，在最初出現疫情後樓市未有出現大跌，以後亦更難大跌，這股「免疫力」何時消失則要視乎市民的購買力何時耗盡，不過現時供滿樓比例高達六成，相信這股購買力仍能持續一段長時間。
被問及美總統特朗普簽署《香港自治法案》對樓市的影響，張聖典認為這只是一場政治角力，對民生的影響不如疫情直接，「連驚都唔使驚」，全球經濟下行才會對香港經濟產生影響。他認為，香港經濟的出路最好就是依靠祖國，因為內地的行政效率高，對比其他經濟體有着較高的復原能力，料內地經濟在疫情過後會迎來反彈。
不過，張聖典也指出，雖然疫情爆發對樓價未有大影響，但必定對投資及換樓需求有所抑制，因此成交量亦會因此而下降，相信今年樓價會有5%至10%的跌幅。
湯文亮：關口解封勢吸購買力
紀惠集團行政總裁湯文亮表示，如按照近日地產商去貨速度，樓市仍然處於健康狀態，但並不代表樓市不會下跌，而下跌有兩個主要因素：一是移民人數大增要賣樓；二是利息突然上升，這兩種情況暫時不會出現，只要地產商不劈價賣樓，樓市都不會大跌。而有一些在年初見社運暴力而打算賣樓移民的人，現在見國安法出台，社會穩定而放棄賣樓，這反而對樓市是一個利好因素。
湯文亮指，剛性需求現在囤積，當限聚令放寬，連接內地的關口解封，經濟回升，樓價亦會慢慢上升，但如果限聚令持續太久，關口未能解封，樓市就會有下調壓力。如果樓市抗跌以「免疫力」來形容，應該是會持續很久，而事實上現在應該是樓市最壞的時間，當關口解封，內地購買力湧至，樓市會作出反彈。
他又提到，除了供應不足和低息環境外，還息不還本亦是主要因素，如果銀行不推行這個計劃，相信有不少人捱不住每月還本而被迫賣樓，好淡角力始終要睇全世界是否能夠捱得過疫情，經濟作出反彈，如果全世界衰退，香港亦難獨善其身。
余斯鴻：國安法實施利多於弊
從事地產行業30多年的天生地產董事總經理余斯鴻亦表示，香港實施國安法長遠來說對樓市利多於弊，但是目前及可預見的未來疫情仍然會反覆，政府剛宣布了多項收緊防疫的最新措施，美國及歐盟對香港的經濟制裁將使本港的經濟雪上加霜，失業率上升，而9月份立法會選舉亦會造成許多社會的動盪，所以下半年香港的地產市場不容樂觀，樓價或會有5%左右的跌幅，要到發明了新冠病毒疫苗，各行各業和百姓生活恢復正常，樓市才會重拾升軌。
麥萃才：買家應審慎入市
浸大財務及決策系副教授麥萃才認為，疫情直接影響交投及市場信心，避開疫情「高峰」開價將會是發展商主要的做法，一來避免首輪銷售因銷情不佳而被迫減價，二來發展商手上貨源不多，通常都會善價而沽。他坦言，雖然新盤首輪開價傾向保守，但不一定代表適合入市，現階段難言首張價單後會否加價，買家亦切勿心急入市。
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