2024-04-24 28HSE 编辑部
本港过去一周新增数百宗新冠肺炎感染个案，社区疫情可谓「遍地开花」，惟楼市却未见大震荡，除了加强防疫或者刹停睇楼之外，并未见有大规模减价的情况。香港文汇报找来多位专家为第三波疫情下楼市把脉，他们认为，楼市基于刚性需求以及风险管理措施而产生「免疫力」，目前要留意香港的疫情回复速度，及经济表现所主导后市走势，并建议如非必要切勿急于入市，先租楼住或观察后市仍是上上之策。■香港文汇报记者 黎梓田
泓亮谘询及评估有限公司董事总经理张翘楚表示，香港楼市整体的「免疫力」仍是很强，纵然新冠肺炎进入第三波并且出现社区大规模传染，但房屋供不应求的问题未能一时三刻得到解决，而且疫情下新盘供应减慢，反而令滞后刚性需求爆发的问题更加严重，加上环球央行量宽令热钱流入本港，成为影响楼市的最大因素。
张翘楚：全年楼价料升逾3%
张翘楚亦坦言，热钱来得快，去得也快，首先进入的会是股票市场，其次就要看该城市的复原能力，热钱将随着市况进入物业市场。如果一个城市复原速度快，其物业市场也会出现上扬情况，往后的升幅也会更加强烈，所以香港对于疫情的处理将对楼市起到一个相当大的作用。
对于银主盘的变化，张翘楚指，银主盘的数量将会增加，不过相信仍会远低于2003年的数量。近年来买家申请的按揭成数偏低，有不少都是五成或以下，令银行Call Loan机会减少。楼价走势方面，估计今年全年略有升幅，大约维持在3%至5%左右。
张翘楚又提到，值得留意的是，由政府救市以及银行推出供息不供本，所以楼市的问题将会延后至明年上半年，料楼价将有窄幅调整，如到时有疫苗推出，量宽以及受压抑的刚性需求将会释放出来。
张圣典：无惧美《自治法案》影响
晋缙集团企业发展部总监（估值及物业管理）张圣典认为，楼市的「免疫力」来自于基层的刚性需求以及金管局在过去做的风险管理措施，包括辣税以及压力测试，即使面对经济逆转也有承受的能力，楼价相对仍然「稳阵」。
张圣典更认为，这股「免疫力」会随着市民对疫情习以为常而增强，在最初出现疫情后楼市未有出现大跌，以后亦更难大跌，这股「免疫力」何时消失则要视乎市民的购买力何时耗尽，不过现时供满楼比例高达六成，相信这股购买力仍能持续一段长时间。
被问及美总统特朗普签署《香港自治法案》对楼市的影响，张圣典认为这只是一场政治角力，对民生的影响不如疫情直接，「连惊都唔使惊」，全球经济下行才会对香港经济产生影响。他认为，香港经济的出路最好就是依靠祖国，因为内地的行政效率高，对比其他经济体有着较高的复原能力，料内地经济在疫情过后会迎来反弹。
不过，张圣典也指出，虽然疫情爆发对楼价未有大影响，但必定对投资及换楼需求有所抑制，因此成交量亦会因此而下降，相信今年楼价会有5%至10%的跌幅。
汤文亮：关口解封势吸购买力
纪惠集团行政总裁汤文亮表示，如按照近日地产商去货速度，楼市仍然处于健康状态，但并不代表楼市不会下跌，而下跌有两个主要因素：一是移民人数大增要卖楼；二是利息突然上升，这两种情况暂时不会出现，只要地产商不劈价卖楼，楼市都不会大跌。而有一些在年初见社运暴力而打算卖楼移民的人，现在见国安法出台，社会稳定而放弃卖楼，这反而对楼市是一个利好因素。
汤文亮指，刚性需求现在囤积，当限聚令放宽，连接内地的关口解封，经济回升，楼价亦会慢慢上升，但如果限聚令持续太久，关口未能解封，楼市就会有下调压力。如果楼市抗跌以「免疫力」来形容，应该是会持续很久，而事实上现在应该是楼市最坏的时间，当关口解封，内地购买力涌至，楼市会作出反弹。
他又提到，除了供应不足和低息环境外，还息不还本亦是主要因素，如果银行不推行这个计划，相信有不少人捱不住每月还本而被迫卖楼，好淡角力始终要睇全世界是否能够捱得过疫情，经济作出反弹，如果全世界衰退，香港亦难独善其身。
余斯鸿：国安法实施利多于弊
从事地产行业30多年的天生地产董事总经理余斯鸿亦表示，香港实施国安法长远来说对楼市利多于弊，但是目前及可预见的未来疫情仍然会反覆，政府刚宣布了多项收紧防疫的最新措施，美国及欧盟对香港的经济制裁将使本港的经济雪上加霜，失业率上升，而9月份立法会选举亦会造成许多社会的动荡，所以下半年香港的地产市场不容乐观，楼价或会有5%左右的跌幅，要到发明了新冠病毒疫苗，各行各业和百姓生活恢复正常，楼市才会重拾升轨。
麦萃才：买家应审慎入市
浸大财务及决策系副教授麦萃才认为，疫情直接影响交投及市场信心，避开疫情「高峰」开价将会是发展商主要的做法，一来避免首轮销售因销情不佳而被迫减价，二来发展商手上货源不多，通常都会善价而沽。他坦言，虽然新盘首轮开价倾向保守，但不一定代表适合入市，现阶段难言首张价单后会否加价，买家亦切勿心急入市。
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