2024-04-25 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第二百六十二期 2020年3月25日] 不少人入市買樓時，主要計算首期、每月按揭供款等開支，往往忽略了入住後要付的每月管理費。香港樓價不斷飆升，管理費亦節節上升，近期新樓每呎管理費動輒$4、$5，即使細單位每月管理費便涉近千元。
關於管理費，坊間有不少疑問，包括管理費是如何計算的，是否與樓價掛鈎？所收取的管理費有什麼作用？新樓的管理費是否會較舊樓貴？當屋苑財政有豐厚盈餘時，會否退回或減收管理費？
首先，管理費是根據大廈公契規定而計算。一般而言，大廈公契為不同單位訂立了管理份數，以計算其負擔的管理費；如果大廈公契沒有訂定管理份數，則按照各業主所佔的業權份數釐定。
由此可見，管理費與樓價是沒有直接關係，主要是屋苑整體開支、伙數多少影響業主需繳交管理費。由於管理費是所有業主共同攤分的，如果物業伙數少，每戶要攤分的管理費支出自然較多，因此單幢樓管理費一般會較貴。
那屋苑收的管理費有什麼作用，業主可以選擇不交嗎？管理費開支中，最大部分是用作屋苑公共設施的日常管理、保安及清潔人員的工資、保養及維修等。隨著市民對娛樂需求增加，有屋苑設有會所、泳池及健身室等，令整體成本開支上漲。
值得留意的是，沒有設施不等於管理費平，因為近年社會環保、綠化及減碳意識逐漸提升，有的屋苑加入大量的園林造景、花圃植被、草皮的小斜坡和石頭造景等，營造庭院風味。但是這些都需要保養及護理，成本不菲，難免會轉嫁至業主。
有時會聽到有人說不滿意業主立案法團或管理公司，而拒絕繳交管理費，此舉會有什麼後果呢？對於業主欠交管理費，管理公司會先發出欠款通知，直至第三封仍未獲業主回覆，管理公司將嘗試以各種方法聯絡業主。
如果成功聯絡業主，會了解業主因什麼原因欠交管理費，從而作出協助，如業主經濟有困難，會與業主立案法團商討，可否分期繳交等；如果長期未能成功聯絡業主，管理公司就會採取法律行動，最壞情況業主會被釘契，以及被強制拍賣業主擁有的單位以取回欠款。
另一方面，不少人關心當屋苑有豐厚盈餘時，會否還富於民。基本上，是不會的，有關的盈餘會作為儲備金，藉以支持未來大廈維修及保養的費用。一旦基金盈餘不足以支付費用時，每住戶的業主須平均去分擔費用，所以預留管理費盈餘是無可厚非。
比起買樓首期及供樓，管理費似乎微不足道，但其實會影響租金回報率。不得不留意的是，如果業主包管理費，計算租金回報率時，須先扣除管理費支出。因此每當管理費增加，業主的實際收益也減少了，降低整個回報率。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得175.41（反映2020/03/09至2020/03/15 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.79%，較上年同期上升0.37%。
當中，只有新界(西)區錄得跌幅，按周下跌0.48%，新報160.55，較上年同期下跌0.81%。反之，港島區升幅最多，最新錄得184.57，按周上升2.26%，較上年同期上升3.19%。而九龍及新界(東)區分別錄得173.21及187.54，按周分別上升0.97%及0.87%，較上年同期分別下跌0.03%及上升0.39%。
-- 紅磡黃埔花園高層戶 $1,060萬 --
世紀21領先置業代理執行董事許名鋒表示，新近錄得紅磡黃埔花園成交，單位為1期1座高層G室成交，實用面積777平方呎，3房間隔，成功以$1,060萬沽出，實用面積平均呎價$13,642。
-- 屯門居屋兆禧苑海景戶 成交價$428萬 --
祥益地產區域董事袁思賢表示，日前促成屯門居屋兆禧苑A座高層4室，實用面積338平方呎，1房，擁部分海景，成交價$428萬（自由市場價），實用面積平均呎價$12,663。
-- 大埔福安樓3房 $495萬獲承接--
世紀21宇田地產客戶經理劉定方表示，新近錄得大埔福安樓成交，單位為A座高層04室，實用面積443平方呎，3房，外望山景，原開價$510萬，後減至$495萬獲承接，實用面積平均呎價$11,174。
-- 屯門啟豐園2房 $458萬獲承接--
祥益地產高級區域經理黃慶德表示，新近錄得屯門啟豐園2座低層F室，實用面積325平方呎，2房1廳，累減$22萬，獲區內首置客以$458萬，實用面積平均呎價$14,092，屬市場價成交。
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