2024-04-27 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第二百六十二期 2020年3月25日] 不少人入市买楼时，主要计算首期、每月按揭供款等开支，往往忽略了入住后要付的每月管理费。香港楼价不断飙升，管理费亦节节上升，近期新楼每尺管理费动辄$4、$5，即使细单位每月管理费便涉近千元。
关于管理费，坊间有不少疑问，包括管理费是如何计算的，是否与楼价挂鈎？所收取的管理费有什么作用？新楼的管理费是否会较旧楼贵？当屋苑财政有丰厚盈馀时，会否退回或减收管理费？
首先，管理费是根据大厦公契规定而计算。一般而言，大厦公契为不同单位订立了管理份数，以计算其负担的管理费；如果大厦公契没有订定管理份数，则按照各业主所占的业权份数厘定。
由此可见，管理费与楼价是没有直接关系，主要是屋苑整体开支、伙数多少影响业主需缴交管理费。由于管理费是所有业主共同摊分的，如果物业伙数少，每户要摊分的管理费支出自然较多，因此单幢楼管理费一般会较贵。
那屋苑收的管理费有什么作用，业主可以选择不交吗？管理费开支中，最大部分是用作屋苑公共设施的日常管理、保安及清洁人员的工资、保养及维修等。随著市民对娱乐需求增加，有屋苑设有会所、泳池及健身室等，令整体成本开支上涨。
值得留意的是，没有设施不等于管理费平，因为近年社会环保、绿化及减碳意识逐渐提升，有的屋苑加入大量的园林造景、花圃植被、草皮的小斜坡和石头造景等，营造庭院风味。但是这些都需要保养及护理，成本不菲，难免会转嫁至业主。
有时会听到有人说不满意业主立案法团或管理公司，而拒绝缴交管理费，此举会有什么后果呢？对于业主欠交管理费，管理公司会先发出欠款通知，直至第三封仍未获业主回覆，管理公司将尝试以各种方法联络业主。
如果成功联络业主，会了解业主因什么原因欠交管理费，从而作出协助，如业主经济有困难，会与业主立案法团商讨，可否分期缴交等；如果长期未能成功联络业主，管理公司就会采取法律行动，最坏情况业主会被钉契，以及被强制拍卖业主拥有的单位以取回欠款。
另一方面，不少人关心当屋苑有丰厚盈馀时，会否还富于民。基本上，是不会的，有关的盈馀会作为储备金，藉以支持未来大厦维修及保养的费用。一旦基金盈馀不足以支付费用时，每住户的业主须平均去分担费用，所以预留管理费盈馀是无可厚非。
比起买楼首期及供楼，管理费似乎微不足道，但其实会影响租金回报率。不得不留意的是，如果业主包管理费，计算租金回报率时，须先扣除管理费支出。因此每当管理费增加，业主的实际收益也减少了，降低整个回报率。
中原城市领先指数(CCL)最新录得175.41（反映2020/03/09至2020/03/15 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.79%，较上年同期上升0.37%。
当中，只有新界(西)区录得跌幅，按周下跌0.48%，新报160.55，较上年同期下跌0.81%。反之，港岛区升幅最多，最新录得184.57，按周上升2.26%，较上年同期上升3.19%。而九龙及新界(东)区分别录得173.21及187.54，按周分别上升0.97%及0.87%，较上年同期分别下跌0.03%及上升0.39%。
-- 红磡黄埔花园高层户 $1,060万 --
世纪21领先置业代理执行董事许名锋表示，新近录得红磡黄埔花园成交，单位为1期1座高层G室成交，实用面积777平方尺，3房间隔，成功以$1,060万沽出，实用面积平均尺价$13,642。
-- 屯门居屋兆禧苑海景户 成交价$428万 --
祥益地产区域董事袁思贤表示，日前促成屯门居屋兆禧苑A座高层4室，实用面积338平方尺，1房，拥部分海景，成交价$428万（自由市场价），实用面积平均尺价$12,663。
-- 大埔福安楼3房 $495万获承接--
世纪21宇田地产客户经理刘定方表示，新近录得大埔福安楼成交，单位为A座高层04室，实用面积443平方尺，3房，外望山景，原开价$510万，后减至$495万获承接，实用面积平均尺价$11,174。
-- 屯门启丰园2房 $458万获承接--
祥益地产高级区域经理黄庆德表示，新近录得屯门启丰园2座低层F室，实用面积325平方尺，2房1厅，累减$22万，获区内首置客以$458万，实用面积平均尺价$14,092，属市场价成交。
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