2024-04-25 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第八十一期 2016年9月28日] 香港上車需求大，即使新盤單位愈起愈細，呎價愈來愈貴，仍錄得超額認購，依然是市場的搶手貨。基於市民急切需要，導致蝸居成為香港樓市的趨勢，發展商相繼推出「劏房」出售。
新近，恒基旗下的北角尚譽提供128伙單位，全部不足300平方呎，最細面積低見163平方呎，創一手新例後香港島區最細面積新盤紀錄。首批價單中，入場價為$387萬，為166呎開放式單位，平均呎價高見$23,313。雖項目呎價較同區二手屋苑高，但仍吸引不少市民搶購，首25分鐘速沽24伙，幾近1分鐘沽1伙。
另外，一手新例後最細面積的新盤，「劏房之霸」何文田勝利道加多利軒，最少提供161平方呎。早前有記者參觀示範單位，參考2樓J室單位，實用面積190平方呎，開放式連88呎平台，有記者稱單位浴室非常細，用家坐於馬桶後，就關不了門。
對於上述的情況，無一不嘩然，更有人嘲笑「這是否最後的上車機會」。早前，有討論區就「兩個人最少住多少實用面積，才達最低尊嚴？」作出討論，各有各的意見，有網民表示2人最少居住210平方呎，包括100呎客飯廳、60呎睡房、24呎廚房及24呎廁所。
事實上，很多國家或地區均有設定「最低居住水準」，包括美國、韓國、日本及加拿大等，然而香港卻沒有為市民設最低居住面積。根據台灣內政部營建署「最低居住水準訂定與實施作業總結報告書」，各地制定「最低居住水準」時，會列明最低居住水準面積、基本條件及基本設備等。
根據美國2008年的標準，2人單位最少要有250平方呎，睡房需有124平方呎，而且每一間睡房應至少有一處對外連通的窗戶，以及住宅高度應在7呎6吋以上，以建立窳陋惡劣的住宅室內外環境條件標準，及確立住宅所有人、建構者與使用者之義務。
香港人不要羨慕及幻想，筆者深信香港不會設最低居住面積，因為香港土地不足，房屋供應亦見不足，要解決房屋問題已是非常難，要令市民住得舒適寬敞更難。既然政府現階段不會改變，「劏房」、「棺材房」愈來愈有市場，就讓我們在有限的空間中，選擇最實用的單位。
總的來說，揀樓時我們需考慮幾個原則，增加百餘呎單位的實用性。首先，準業主要選擇間隔四正的，最好是長方形開則，或者採開放式間隔，空間更為「見使」；應避免選擇「三尖八角」的，如鑽石形廳，局限間隔靈活性，難以擺放家具；另外，應留意牆身厚度，厚牆會令單位內籠空間更少；以及不選擇多露台、多工作平台的單位，因為兩者都是計算入實用面積內，扣除後室內空間更少。
由現時香港的畸形現象可見，市場對房屋的剛性需求與日俱增，市民不惜花費幾百萬購入一個高級「劏房」。對於以上情況，筆者覺得政府除加快提供房屋供應進度，另應該考慮會否參考其他國家設定「最低居住水準」，以保障市民的居住質素。
中原城市領先指數(CCL)新報138.7（反映2016/09/12至2016/09/18 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升1.56%，但較上年同期下跌5.43%。
本周4個分區均錄得升幅，當中港島區升幅最多，按周上升2.61%，新報149.26， 較上年同期下跌6.99%。而九龍區最新錄得136.9，按周上升2.19%，較上年同期下跌4.72%。新界(東)及新界(西)區分別錄得147.18及121.72，按周上升0.58%及0.28%，而較上年同期分別下跌4.11%及6.12%。
-- 天水圍天富苑2房 $233萬易主 --
祥益地產營業經理黃肇雯表示，新近錄得天水圍天富苑M座中層4室成交，實用面積506平方呎，2房2廳，日前獲一名外區白表客以$233萬(居二市場價)購入，實用面積平均呎價$4,605，屬市場價成交。
-- 北角富澤花園山景戶 $875萬易手 --
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，新近錄得北角富澤花園富威閣中層D室成交，實用面積651平方呎，3房間隔，座向南面望山景，以$875萬成交，實用面積平均呎價$13,441，低市價一成。
-- 屯門怡樂花園高層戶 $368萬獲承接--
祥益地產營業副董事胡志偉表示，日前促成屯門怡樂花園3座高層G室成交，單位實用面積412平方呎，2房2廳，享開揚山景，最終累減$17萬，以$368萬獲買家承接，實用面積平均呎價$8,932，是次成交價更創屋苑同類型單位歷史新高紀錄。
-- 沙田第一城3房 成交價$582萬--
世紀21奇豐物業大涌橋分行經理譚培坤表示，日前錄得沙田第一城12座低層F室成交，實用面積484平方呎，3房間隔，座向東南，望內園池景，成交價$582萬，實用面積平均呎價$12,025，屬市價成交。
-- 南昌一號最快國慶期間上載樓書 --
恒基的西九龍南昌街項目正式名命為南昌一號，涉129伙，實用面積由327至783平方呎，提供2房至4房間隔，每戶均設露台及工作平台，預計關鍵日期為2019年2月28日。 恒基營業(一)部總經理林達民透露，項目最快國慶期間上載樓書及價單，定價將參考同系海柏匯。
-- 筲箕灣香島首批入場費$1,105萬起 --
南豐旗下的筲箕灣香島開價，首張價單涉148伙，包括1至3座3至30樓，實用面積由485至1,228平方呎，價單定價$1,105萬至$3,680萬，呎價$19,546至$30,976，即供最高可享20.8%折扣。另外，根據價單，4房一律免費送贈車位出售，而每個車位價值$380萬。
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