近日跟朋友谈起买楼，他提到自己看中了一个村屋单位，认为单位实用率高，而且价钱亦是可接受水平。村屋一向因入场门槛较低而吸引不少买家，不过在入市前，要特别留意其转售限制及按揭申请，以免稍一不慎就中伏。
首先，村屋大致可分为3类，分别是「旧屋地」或「老屋」、「祖堂地」及「丁屋」。由于不同类型的村屋涉及不同的的转售限制及业权问题，买家入手前，要先了解村屋属于那一种类型，以及影响按揭等安排。
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所谓「旧屋地」或「老屋」，是指于1905至1972年间获政府批出集体租契而兴建的，多位于传统新界乡村，通常无严格高度及面积限制。若业主日后想重建，需要向地政总署申请批准的；至于转售方面，基于没有买卖限制条款，转售时毋须补地价，但由于楼龄极高，银行批核按揭时会比较谨慎。
第二种村屋是「祖堂地」，可细分为「祖地」和「堂地」，是指祖先流传下来给后人继承，由传统组织（例如家族或堂）而非个人拥有的新界乡村土地。若然要出售此类村屋，必须得成司理（祖或堂地的管理人）同意，以及向民政专员申请转售同意书。
第三种亦是市场上最常见的，就是「丁屋」，这源自1972年的「新界小型屋宇政策」，由年满18岁合资格的男性原居民申请兴建，一生有一次在认可乡村范围内建造房屋的机会。「丁屋」本身设有一定的建屋规格限制，包括最多可兴建3层、每层面积上限为700尺等。
「丁屋」可在私人土地及认可官地上兴建。一般而言，如是建于私人土地上的，在落成5年后才能自由转售，否则就需要补地价；至于建在认可官地上的，不论在什么时候转售均需补地价。
而大家最关心的按揭部分，现时楼价$1,000万或下的村屋，最高可申请85%按揭，但实际批核仍须视乎村屋楼龄、位置、种类等而定。整体而言，村屋按揭申请程序与私楼一样，但由于村屋较常涉及僭建、、路权问题、业权争拗等问题，因此银行在审批时通常会较为审慎。
按揭年期方面，村屋最长可达30年。一般而言，银行在计算村屋按揭年期时，会采用「55减楼龄」或「65减楼龄」的公式，而高成数按揭则多数倾向以「55减楼龄」作计算基准，不过最终要视乎银行的取态，有些较保守的银行甚至只批楼龄在10年内的村屋。因此，买家在申请按揭前，宜先向银行查询清楚。
值得留意的是，村屋亦较容易出现银行估价不足的情况，原因在于村屋成交宗数一般较少，而物业质素、地点亦往往存在较大差异，令银行缺乏足够的市场参考指标，从而影响最终估值。
