【2024旧楼按揭】50年高龄楼，仍可以做到30年按揭？ 详尽案例分析

高龄屋苑能否做长期按揭相信是许多置业人士心头的疑惑，本文以蓝筹屋苑美孚新邨作为例子，为大家作详细剖析。

美孚新邨作为香港著名的屋苑之一，拥有便利的交通及完善的社区设施，即使在市场不景气的情况下，仍然有频繁的成交。然而，一些潜在买家担心这个屋苑已有半个世纪的历史，因此在申请按揭时可能无法获得最长为30年的还款期。这背后的原因是什么？实际上，是否存在特殊情况可以成功申请到30年的按揭还款期？ 

同一屋苑落成年份不同

根据目前银行的按揭审批制度，最长的还款期为30年，大多数银行会根据所谓的「75减」原则计算最长还款期，也就是说，对于楼龄超过45年的物业，最长还款年限可能不会达到30年。美孚新邨目前共有99座，分别在1968年至1978年之间落成，楼龄介乎46至56年之间。根据「75减」的计算逻辑，如果以1968年落成的美孚新邨来看，最长还款期理论上只能达到19年（75减去56年），而1978年落成的楼宇，最长还款期理论上可达29年。

美孚新邨期数	入伙年份
第1期	09/10/1968 - 31/07/1969
第2期	07/09/1971 - 27/05/1972
第3期	17/05/1972 - 09/07/1973
第4期	01/11/1973 - 21/11/1974
第5期	06/11/1972 - 27/07/1973
第6期	22/02/1974 - 10/11/1976
第7期	29/09/1976 - 23/03/1977
第8期	03/05/1978 - 16/05/1978

按揭还款年期影响

按揭还款年期长短，对整个按揭计划均有影响，细列如下：

每月供款

按揭年期缩短，导致每月供款额增加，例如一个单位楼价为600万，按揭成数为7成，如果还款期为30年，每月供款为$20,355。如果按揭还款期只有20年，每月供款便增至$25,729。

入息要求

按揭还款年期长除了增加每月供款，入息要求也会增加，在同一例子下，入息门槛便由$40,711增至$51,457。

	单位A	单位B
按揭还款年期	30年	20年
楼价	600万	600万
按揭成数	70％	70％
首期	180万	180万
每月供款	$20,355	$25,729
入息要求	$40,711	$51,457

银行酌情调整还款期

以上为银行界一般的批核标准，不过个别银行会提供「80减」楼龄的按揭计划，所以部份美孚新邨屋苑按揭仍能做到30年还款期。另外，物业的楼龄只是银行批核按揭其中1个考虑因素，我们亲身遇过不少情况，如果借款人财务质素良好，例如属于公务员拥有稳定收入，单位保养得宜，即使买入的美孚新邨单位已经楼龄较老，银行仍有机会批出长年期的按揭计划，所以签署临约前，可以先联络按揭转介公司，提供物业状况及个人资料，由按揭专员作初步的分析。

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