2025-04-30 28Hse Editor
高齡屋苑能否做長期按揭相信是許多置業人士心頭的疑惑，本文以藍籌屋苑美孚新邨作為例子，為大家作詳細剖析。
美孚新邨作為香港著名的屋苑之一，擁有便利的交通及完善的社區設施，即使在市場不景氣的情況下，仍然有頻繁的成交。然而，一些潛在買家擔心這個屋苑已有半個世紀的歷史，因此在申請按揭時可能無法獲得最長為30年的還款期。這背後的原因是什麼？實際上，是否存在特殊情況可以成功申請到30年的按揭還款期？
同一屋苑落成年份不同
根據目前銀行的按揭審批制度，最長的還款期為30年，大多數銀行會根據所謂的「75減」原則計算最長還款期，也就是說，對於樓齡超過45年的物業，最長還款年限可能不會達到30年。美孚新邨目前共有99座，分別在1968年至1978年之間落成，樓齡介乎46至56年之間。根據「75減」的計算邏輯，如果以1968年落成的美孚新邨來看，最長還款期理論上只能達到19年（75減去56年），而1978年落成的樓宇，最長還款期理論上可達29年。
| 美孚新邨期數 | 入伙年份 |
| 第1期 | 09/10/1968 - 31/07/1969 |
| 第2期 | 07/09/1971 - 27/05/1972 |
| 第3期 | 17/05/1972 - 09/07/1973 |
| 第4期 | 01/11/1973 - 21/11/1974 |
| 第5期 | 06/11/1972 - 27/07/1973 |
| 第6期 | 22/02/1974 - 10/11/1976 |
| 第7期 | 29/09/1976 - 23/03/1977 |
| 第8期 | 03/05/1978 - 16/05/1978 |
按揭還款年期影響
按揭還款年期長短，對整個按揭計劃均有影響，細列如下：
每月供款
按揭年期縮短，導致每月供款額增加，例如一個單位樓價為600萬，按揭成數為7成，如果還款期為30年，每月供款為$20,355。如果按揭還款期只有20年，每月供款便增至$25,729。
入息要求
按揭還款年期長除了增加每月供款，入息要求也會增加，在同一例子下，入息門檻便由$40,711增至$51,457。
| 單位A | 單位B | |
| 按揭還款年期 | 30年 | 20年 |
| 樓價 | 600萬 | 600萬 |
| 按揭成數 | 70％ | 70％ |
| 首期 | 180萬 | 180萬 |
| 每月供款 | $20,355 | $25,729 |
| 入息要求 | $40,711 | $51,457 |
銀行酌情調整還款期
以上為銀行界一般的批核標準，不過個別銀行會提供「80減」樓齡的按揭計劃，所以部份美孚新邨屋苑按揭仍能做到30年還款期。另外，物業的樓齡只是銀行批核按揭其中1個考慮因素，我們親身遇過不少情況，如果借款人財務質素良好，例如屬於公務員擁有穩定收入，單位保養得宜，即使買入的美孚新邨單位已經樓齡較老，銀行仍有機會批出長年期的按揭計劃，所以簽署臨約前，可以先聯絡按揭轉介公司，提供物業狀況及個人資料，由按揭專員作初步的分析。
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