2024-04-26 易发睇楼团
[28Hse 三地产焦点 第十二期 2015年5月27日] 香港房屋供应不足，求过于供，市民被迫入住劏房。政府去年估计本港劏房数目共有86,400个，较前年的66,900个，增加近2万个，短短一年多升幅高达近30%。
劏房的数量急升，但这产物究竟是否合法的？劏房主要分为工厦劏房及私楼劏房，当中工厦劏房固然是违法的，将工厦改建住宅，违反了现行的工厦用途条例，而且并不符合消防条例。
而私楼劏房方面，根据《建筑物条例》，某些不涉及建筑物结构的建筑工程及排水工程(小型工程除外)，无须事先向建筑事务监督申请和经其批准，便可在现有建筑物内进行，但这些工程必需在不违反任何规例的情况下进行。如在楼宇内竖设非结构性间隔墙，便属此类豁免审批工程，不过，有关加建的间隔墙仍须符合建筑物规例所订定的建筑标准，包括影响逃生通道等。
即是说，私楼劏房都是不合法的，虽然所建的间隔墙并非结构性，但会导致涉及住客及公众安全问题，如楼宇负荷过重及阻碍逃生通道，并不符合建筑标准。总的来说，劏房就是不合法的。
当然「有头发边个想做癞痢」，有钱有能力的人都不会选择住在环境较差的劏房。香港楼价高企，公屋及居屋供应不足，很多香港人又不够钱买私楼，有些年轻人更因而被迫推迟结婚或婚后各自居住在父母家中，入住劏房只是没有办法中的办法。
提到年轻人买楼问题，青年事务委员会主席刘鸣炜认为买楼就要悭钱储首期，认为月入$1.5万的年轻人，每月应储$3,000，为买楼首期作准备，并表示若青少年以楼价高企无法负担为理由，而只顾消费不去储蓄，态度并不正确。这番言论最后被网民狠批「离地」，而笔者亦相当认同。
为了解决香港房屋与劏房问题，有关建议不再「离地」，公众亦可以参与讨论，香港中大未来城巿研究所以「香港房屋问题与劏房」为题，为关心房屋议题的学者、学生、媒体和公众提供一个平台 ─「未来城市研究所论坛」。论坛已于本月9日召开，主要是探讨香港房屋政策、年轻人的住房选择、劏房问题等，亦尝试加入国际视野来进行讨论。论坛上多名不同专业领域的嘉宾进行演讲，包括政府代表、专业机构代表及学术界代表等。
当中社联政策研究及倡议主任黄子玮于论坛上，介绍了「劏房租金指数」项目的研究设计，选取相同面积的公寓，对比了差饷估值与实际市场租金，他用例子演示计算方法，得出的指数表明劏房租客承受不公价格。
根据明爱荃湾社区中心的调查，荃湾区内私楼劏房平均尺租今年为$49，较2012年的$33.4，升幅46.7%。而荃湾工厦劏房平均尺租则由2012年的$12.3升至$19，升幅高达54.5%。即是说，若劏房面积80尺，私楼劏房月租$3,920，而工厦劏房月租则是$1,520。以楼龄25年的海滨花园为例，单位实用面积平均尺租约$22，比起私楼劏房每尺平$27，相差122.7%。由于可见，私楼劏房的尺租贵得惊人。
全港关注劏房平台召集人赖建国认为，劏房并不是魔鬼，因为劏房的确纾缓了住房问题，不过觉得索价应要合理。就着香港的房屋政策，他提出了短、中、长期的倡议，包括政府可为一些被迫离开劏房的住客，或已轮侯公屋3年以上的低收入家庭提供过渡期住房、引入租务管制，以及市区重建局可开垦城市土地作兴建公屋之用等。
而中大建筑学院兼任副教授Sujata Govada则跳出本土思维，从国际眼光来探讨香港房屋问题。她列出了多个城市的房屋现况作为参考，包括新加坡及纽约等，指出新加坡自置业主较香港多，而公屋门槛亦较香港为低。她认为房屋问题于全球各个城市都会存在，若香港想解决问题，需要有策略性眼光，辅以整合的政治架构，尝试跳出框框，寻找创新的方法。
梁怡教授后总结房屋问题不仅涉及房屋政策，更同时受多个政策影响，譬如人口政策，土地政策等。笔者非常认同，政府推出多项房屋政策，但是背后的支援不足，就算有几好的房屋政策都只是会事倍功半，未能达到预期效果。如若政府决定大量兴建公屋，减少轮侯公屋人龙，但是可兴建的土地不足，当改变土地用途及填海时，又会受到多个组织团体反对，那又如何兴建大量公屋呢？
早前，运输及房屋局推出的长远房屋策略，对劏房未有提出实质解决方法。笔者认为，劏房是近代畸形产物，是不合理、反人道的，但这的确减轻了房屋供应不足而带来的压力，是一个「治标不治本」而又不健康的方法。但若急于立法管制劏房，就会令更多人失去住屋，因此要解决劏房问题的症结，还是要政府重视房屋供应，租金及楼价稳定，这需靠政府各部门加强协作，并与市民及业界等讨论对策，建造一个可负担、可持续、且宜居的住房未来。
中原城市领先指数(CCL)最新报141.3（反映2015/5/11至2015/5/17 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周微跌0.05%，较上年同期上升19.37%。
本周四个分区仅得新界(东)区录得升幅，最新报148.3，按周上升0.48%，而较上年同期上升19.57%。而港岛区跌幅最多，最新录得149.57，较上周下跌0.52%，而较上年同期上升17.92%。九龙区最新录得140.73，按周下跌0.26%，而较上年同期上升21.68%。新界(西)区最新录得124.23，较上周下跌0.37%，而较上年同期上升23.15%。
-- 新港城园景户 低市价约2%易手 --
世纪21奇丰物业新港城中心分行经理庄瑞生表示，马鞍山新港城新近录得一宗买卖成交，单位为Ｇ座低层2室，实用面积363平方尺，建筑面积491平方尺，采两房两厅间隔，座向西北，外望园景，获投资者以$455万承接，实用面积平均尺价$12,534，建筑面积平均尺价$9,267，其成交价低市价约2%。
-- 铜锣湾珠城大厦 获区外上车客以$550万承接 --
世纪21北山地产高级客户经理彭志伟表示，位于铜锣湾百德新街22-36号的珠城大厦，新近录得该屋苑C座中层06室成交，实用面积482平方尺，建筑面积600平方尺，两房间隔，向西望街景，获区外上车客以$550万承接，实用面积平均尺价$11,411，建筑面积平均尺价$9,167，低市价约一成。
-- 屯门兆山苑两房 获区外客以$8,800租出 --
祥益地产分行主管叶桂源表示，屯门兆山苑日前录得一宗租赁成交，单位为C座高层8室，实用面积546平方尺，建筑面积670平方尺，两房一厅，获区外客以$8,800租入单位，实用面积平均尺租$16.1，建筑面积平均尺价$13.1。据了解，该名租客锺情该单位客厅窗户座向西南， 而且内笼附设企理装修，加上价钱合理。
-- 置乐花园中层户 $368万市场价成交 --
祥益地产高级营业经理林伟光表示，屯门居屋置乐花园日前录得一宗区内首置客成交个案，单位为2座中层C室，实用面积511平方尺，建筑面积588平方尺，三房两厅，以$368万(自由市场价)成交，实用面积平均尺价$7,202，建筑面积平均尺价$6,259，属市场价成交。
-- 荃威花园低层$9,500租出 --
星辉地产代理高级营业员何先生表示，日前录得一宗租赁成交，单位为荃湾荃威花园E座低层6室，实用面积441平方尺，建筑面积505平方尺，望山景，获同区客以$9,500租入，实用面积平均尺租$21.5，建筑面积平均尺价$18.8。
-- 峻滢II提早开卖 周四拣楼 --
长实将军澳峻滢II早前公布销售安排，长实地产投资董事郭子威表示，项目首批401伙3房户将于周四(28日)发售，今天下午3时截票。长实执行董事赵国雄解释，因项目入票理想，有见市场需求大，加上准买家心急拣楼，故决定提早两日开卖。 根据销售安排，峻滢II买家将被分为3组，曾登记购买致蓝天为A组，可于首轮抽签拣楼，发展商预留150伙供其选购；登记选购2伙的买家为B组，参与第二轮抽签拣楼，预留50伙供选购；有意购买1至2伙的买家为C组，于第三轮拣楼。 发展商昨介绍项目五大主题会所-「Club B」设施，项目设施众多，设有健身房、儿童玩乐天地及宠物会所等。
-- 天铸最快下周开售 --
由新地发展的何文田天铸昨公布最新部署，发展商公布项目会所名为CLUB ULTIMA，会所设有三层，分别为地下、1及2楼，提供微型电影院、宴会厅及32米长室外泳等设施。 新地副董事总经理雷霆形容，天铸楼书已是最后冲刺，周内上载楼书，期望最快下周开售。新地代理助理总经理胡致远补充，天铸物业网站开放后，网页内将有项目资料予客户了解，而楼书最快周内上载，配合开放示位，以赶最快下周开售。
有用
